arussell26
2021-06-01T13:26:57+00:00
昨天帖子的地址：[url]https://bbs.nga.cn/read.php?tid=27080127[/url]
UP主本来原意是来诉诉苦和以自身实例来提醒各位NGAER的，所以当时是随手写写，很多细节都没放进去。
看大家都比较有兴致，今天就来说说此次法拍中发现的一些问题，众水友有思路的可以给点方向，没想法的可以引以为戒，也减少了今后碰得头破血流的可能性。
………………………………………………………………………………我是分割线…………………………………………………………………………………………………………………………………………
一、此次拍卖所依据的《评估报告》评估对象错误
LZ拍卖的时候，发现此次拍卖的标的物为“拆迁安置权益”，但看评估报告的时候，发现作为估价依据的评估报告对象却是“房屋市场价值”，而非拍卖对象——拆迁安置权益。[s:ac:凌乱]
我一开始没理解两者的区别，后面经过查找资料以后发现两者是完全不同性质的主体。根据《房屋补偿实施细则》等拆迁文件均规定：“划拨土地性质住宅期房总建筑面积的价值扣减应缴购房款差价款后为旧房产权安置权益金额”，即拆迁安置权益金额=安置房市场价值-应缴购房款，拆迁安置权益的对象是拆迁的旧房，而安置房市场价值的对象是将安置的新房，中间相差未缴纳房款这一对象。
并且评估报告完全没提到85万元未缴纳房款这一重大的信息，只字未提拆迁安置权益。
也就是说，LZ拍卖的标的物，和评估报告的对象完全不是一回事，并且两者价格相差85万。[s:ac:中枪]
二、拍卖的起拍价设置虚高。
LZ考察了拍卖小区的市场行情，基本上有房产证的市场价格在2.8W左右，法拍房的成交价基本在2.3W-2.5W左右，还是很符合LZ心理预期的[s:ac:blink]
然而LZ拍到的这个房子，起拍价+85万均价直接到3W，而且是无产权证的。这也是导致LZ产生重大误解的原因之一：拍卖的房子怎么可能起拍就比市场价还贵？评估对象与评估价都是该房屋的净值(85万未缴款已经在市场净值内了)，85万应当从拍卖所得款中列支给债权方，跟我应该没有一毛钱关系[s:ac:goodjob]
事实证明LZ还是太乃衣服了。[s:ac:中枪]
三、与其他同期拆迁安置权益拍卖对比，悲催LZ拍到的是唯一没有在评估价里扣减未缴纳房款的。
悲催LZ中招后，专门去查了同小区的拍卖情况，发现小区内同期有多套房源进行拍卖，包括多套同幢同户型的。
楼主细心调查后发现，其他同期房子拍卖的也是拆迁安置权益，但全都是以拆迁安置权益作为评估对象(LZ房子的评估对象是房屋市场价值)，并且如果存在未缴纳款项的话，都是把房地产市场价值扣减未缴房款后为评估价，唯独LZ拍到的房子没有扣减未缴房款。[s:ac:上]
当然其他房子未缴房款基本都是2W，3W左右，最多的也就12W。悲催LZ中了个大奖，有85万未缴房款[s:ac:喷]
四、拍卖平台照片错用了其他楼房的照片
细心的LZ还发现，拍卖平台上错把同幢另一套房子的内部照片直接作为LZ这套房子的照片，两者虽然户型接近，但面积略有不同，且错用的那套房子带有露台(LZ这套没有)。[s:ac:哭笑]
本来LZ以为可以靠这个瑕疵请求法院撤回拍卖了，结果法院一句“以本人现场考察为准，图片仅供参考”把LZ打击得体无完肤[s:ac:哭]
其他的像未缴房款85万这么重大的瑕疵问题，一点也不标红加粗凸显处理，而是用小字体夹杂在一堆通用条款内就不说了。反正我写上去了就没错，你没看见你眼瞎。
现在这个样子，不知道有没有挽回的余地，还在垂死挣扎中。总之还是一句话，法拍房水太深，大家一定要吸取LZ惨痛的教训啊。
UP主本来原意是来诉诉苦和以自身实例来提醒各位NGAER的，所以当时是随手写写，很多细节都没放进去。
看大家都比较有兴致，今天就来说说此次法拍中发现的一些问题，众水友有思路的可以给点方向，没想法的可以引以为戒，也减少了今后碰得头破血流的可能性。
………………………………………………………………………………我是分割线…………………………………………………………………………………………………………………………………………
一、此次拍卖所依据的《评估报告》评估对象错误
LZ拍卖的时候，发现此次拍卖的标的物为“拆迁安置权益”，但看评估报告的时候，发现作为估价依据的评估报告对象却是“房屋市场价值”，而非拍卖对象——拆迁安置权益。[s:ac:凌乱]
我一开始没理解两者的区别，后面经过查找资料以后发现两者是完全不同性质的主体。根据《房屋补偿实施细则》等拆迁文件均规定：“划拨土地性质住宅期房总建筑面积的价值扣减应缴购房款差价款后为旧房产权安置权益金额”，即拆迁安置权益金额=安置房市场价值-应缴购房款，拆迁安置权益的对象是拆迁的旧房，而安置房市场价值的对象是将安置的新房，中间相差未缴纳房款这一对象。
并且评估报告完全没提到85万元未缴纳房款这一重大的信息，只字未提拆迁安置权益。
也就是说，LZ拍卖的标的物，和评估报告的对象完全不是一回事，并且两者价格相差85万。[s:ac:中枪]
二、拍卖的起拍价设置虚高。
LZ考察了拍卖小区的市场行情，基本上有房产证的市场价格在2.8W左右，法拍房的成交价基本在2.3W-2.5W左右，还是很符合LZ心理预期的[s:ac:blink]
然而LZ拍到的这个房子，起拍价+85万均价直接到3W，而且是无产权证的。这也是导致LZ产生重大误解的原因之一：拍卖的房子怎么可能起拍就比市场价还贵？评估对象与评估价都是该房屋的净值(85万未缴款已经在市场净值内了)，85万应当从拍卖所得款中列支给债权方，跟我应该没有一毛钱关系[s:ac:goodjob]
事实证明LZ还是太乃衣服了。[s:ac:中枪]
三、与其他同期拆迁安置权益拍卖对比，悲催LZ拍到的是唯一没有在评估价里扣减未缴纳房款的。
悲催LZ中招后，专门去查了同小区的拍卖情况，发现小区内同期有多套房源进行拍卖，包括多套同幢同户型的。
楼主细心调查后发现，其他同期房子拍卖的也是拆迁安置权益，但全都是以拆迁安置权益作为评估对象(LZ房子的评估对象是房屋市场价值)，并且如果存在未缴纳款项的话，都是把房地产市场价值扣减未缴房款后为评估价，唯独LZ拍到的房子没有扣减未缴房款。[s:ac:上]
当然其他房子未缴房款基本都是2W，3W左右，最多的也就12W。悲催LZ中了个大奖，有85万未缴房款[s:ac:喷]
四、拍卖平台照片错用了其他楼房的照片
细心的LZ还发现，拍卖平台上错把同幢另一套房子的内部照片直接作为LZ这套房子的照片，两者虽然户型接近，但面积略有不同，且错用的那套房子带有露台(LZ这套没有)。[s:ac:哭笑]
本来LZ以为可以靠这个瑕疵请求法院撤回拍卖了，结果法院一句“以本人现场考察为准，图片仅供参考”把LZ打击得体无完肤[s:ac:哭]
其他的像未缴房款85万这么重大的瑕疵问题，一点也不标红加粗凸显处理，而是用小字体夹杂在一堆通用条款内就不说了。反正我写上去了就没错，你没看见你眼瞎。
现在这个样子，不知道有没有挽回的余地，还在垂死挣扎中。总之还是一句话，法拍房水太深，大家一定要吸取LZ惨痛的教训啊。