Unheard
2020-10-18T10:41:51+00:00
今天无意之中看到过有泥潭老哥问法拍房的事情，小弟，我曾经操作过几次法拍房的案例，就分享给大家了，个人觉得，这个也算是财富密码了呀，哈哈
先说，法拍房的定义和整体的情况。
法拍房最多的特点就是便宜，根据不同的地区大致比市面上的房子便宜30%到50%，这个比例是相当高的。法拍房的出现，就是房主A和其他人B有债务纠纷，然后这个B就上法院把A告了，然后赢了官司，再申请强制执行，然后房主A的房产就在强制执行的范围之内。请注意，这个其他人B可以是任何人，任何人，就是指，国有银行，普通公司，专做过桥贷款的公司，自然人(普通人)等等都有可能，而这个其他人B的身份就和后面房产过户的难易程度是有直接关联的。
法拍房，除了住宅，还会有商铺，厂房，工业用地这些，最起码，这四种是我目前接触到的。其实，还真有些人，靠买进法拍房，然后再卖来作为职业的。
下面再说说流程，法院处理法拍房，是有一整套严格的流程的，首先会聘请一个地方机构，评定这个房子，然后出具一个测评报告，定制起拍价格。接下来，会通过抽签的方式，选取一家专门的拍卖机构来处理这个拍卖，拍卖行会完成的工作，
1、上报公示，法院会规定报纸，规定时间，就是要连续在哪一家或者哪几家的报社连续刊登若干天广告。
2、拍卖会的场地等支出。
3、拍卖保证金的收取。即有意来竞拍的人，要在X月X日之前，将XX万的保证金打入拍卖会账户，保证金成功汇入，视为具有竞拍资格，一般是这套房子起拍价格的20%，当然，听说，不同地区、县市这个标准都不一样。但是呢，各位也都知道，这个年代了，还有几个人去看报纸呀？所以，就我参加的这些拍卖，最多的一次也就七八个人来竞价的，全程没有人来竞价的，都经常遇到。如果没人竞价，也就是流拍了，拍卖会就会打个报告给法院，说“没有人来竞价，怀疑的起拍价太高，建议降价20%”，然后法院都会同意，接下来，就是重新登报之类的流程。但是拍卖会做了这么多，你觉得，服务费是法院付的么？太年轻了，拍卖会服务费一般是3%到5%，当拍卖结束后，竞拍人承担，这就是比常规商品房买卖需要承担的第一个额外费用了。
然后，当你开开心心把房子拍下来之后，才是一切痛苦的开端。首先，全款，拍卖会结束后3到7天，打到法院账上，具体时间，不同地区和县市又有区别，然后打完款之后，就要去法院开发票，去拍卖法签字付服务费等一系列流程，然后法院收到钱了，看到没啥问题了，就会给你出具正式的两份裁定书，大意就是确认这次拍卖合法有效，确认你对这套法拍房的所有权，一式两份给你。接下来，你就要去房地产交易中心办房产过户，办房产过户，你发现，你没有房产证呀，第一步，就是拿到原始房产证，拿到原始房产证的难易程度，和前文所说的这个其他人B(债权人)的身份是息息相关的，我目前，所遇到的案子，这个B遇到过建设银行等国有银行的，或者一些专门的过桥公司的，他们这些公司，由于已经收到了法院给的钱，你把事情一说，都是愿意配合你弄得，就留个裁定书复印件，签一些相关文件，就愿意将比如原始的房产证等相关证件给你的。如果是一个普通自然人，我TMD都不知道去哪里找人，如果拿不到原始房产证，按照房地产交易中心的人说法，就要走房产证遗失手续，就先登报，声明作废等等一顿巴拉巴拉的。
跑完房地产交易中心，就是跑税局纳税，其实整个房地产交易还是一个常规的交易，只不过是在法院的监督下，强制进行的，那么买方和卖方就都有税，因为卖方压根就没钱了，所以，买方(竞拍者)就需要承担双方的所有税，而且，因为这个卖方，是不会配合你做这次交易的。就哪怕房产符合满五唯一这种纳税打折的情况，由于卖房者不会配合你出具相关的证明文件，所以，都是不作数的，直接全部税拉满了。所以，和常规的房产交易相比，税会高很多，目前，我接受的案子里，最高的一个，买家纳税，纳了17万。
就整个这些流程，我当年全职跑下来，并且是知道整个流程的情况下，都花了一个多月的时间，才拿到房产证。就挺费事的。
下一个步骤，就是腾房，大多数这种法拍房里面都是住了人的，如何把人清理出去，把房子收回手上，其实真的挺难的。如果有业内人士，帮这个房主出主意，那么我觉得，有生之年，都很难收得回这个房子。比如，房主以1000块一个月的价格，和自己的父母签订租房合同，为期20年，且永不涨租，按照国家法律规定买卖不破租赁，你必须继续执行这个租赁合同。如果你想收房，就要打官司，举证这个租赁合同是一个假合同，需要法院认定合同无效。那么这就变成了一个合同纠纷官司。如果有个业内人操作，这样的一个合同纠纷官司一心只想拖，那么拖个两三年，是肯定没问题的。我曾经遇到一个这种情况，最后，买家实在是熬不住了，给了这个房主一笔搬家费，才算是结束。
再举个例子，曾经有一次，房子里就住了一对70多的老夫妻，每次上去敲门，都会开门，还给我们倒水，一谈这个事，就是我们也没地方去，要和这个房子共存亡。然后，这个竞拍人就去找法院，这个法院也算是做了事，执行庭派人来了，而且法警都来了，但是这对老夫妻就是软硬不吃，就说自己没钱，没地方去，要与房子共存亡。这里说句题外话哈，拍卖从头到尾，法院会不断的用各种方法反复强调，一旦竞拍结束，那么之后发生的任何事都与法院无关，也就是说这个后面的腾房呀，包括过户手续，法院都是不管的。法院出裁定书就是最后一步。我真没想到这个竞拍人，竟然能把法院请来出面，估计是花了点人情。但是，最后还是没用，这对70+的老夫妻，软硬不吃，关键是态度还贼好，从不回避，人来，只要在家，就开门，你来，还给你倒水，但是一谈事，女的吧，就哭，男的吧，就说自己没办法，没地方去。反正这件事，最后就这么拖下去了，最后结局，我也不是很清楚。
这个腾房这件事，那可是堪比神仙斗法，什么三十六计，七十二变，八仙过海各显神通。比如，有竞拍者办好房产证之后，想着，我去供水供电局把水电停了，看他们还怎么住，结果，去供水、供电局一问，“对不起，由于停水(停电)会造成不安定因素，所以我们不提供这项服务哟。”就从我们业内来说，从付出全款算起，到最后真正住进去，这个房子真正归你控制，半年时间都算是非常非常顺利的情况了。拖了个三五年的，我看都挺多的。
先说，法拍房的定义和整体的情况。
法拍房最多的特点就是便宜，根据不同的地区大致比市面上的房子便宜30%到50%，这个比例是相当高的。法拍房的出现，就是房主A和其他人B有债务纠纷，然后这个B就上法院把A告了，然后赢了官司，再申请强制执行，然后房主A的房产就在强制执行的范围之内。请注意，这个其他人B可以是任何人，任何人，就是指，国有银行，普通公司，专做过桥贷款的公司，自然人(普通人)等等都有可能，而这个其他人B的身份就和后面房产过户的难易程度是有直接关联的。
法拍房，除了住宅，还会有商铺，厂房，工业用地这些，最起码，这四种是我目前接触到的。其实，还真有些人，靠买进法拍房，然后再卖来作为职业的。
下面再说说流程，法院处理法拍房，是有一整套严格的流程的，首先会聘请一个地方机构，评定这个房子，然后出具一个测评报告，定制起拍价格。接下来，会通过抽签的方式，选取一家专门的拍卖机构来处理这个拍卖，拍卖行会完成的工作，
1、上报公示，法院会规定报纸，规定时间，就是要连续在哪一家或者哪几家的报社连续刊登若干天广告。
2、拍卖会的场地等支出。
3、拍卖保证金的收取。即有意来竞拍的人，要在X月X日之前，将XX万的保证金打入拍卖会账户，保证金成功汇入，视为具有竞拍资格，一般是这套房子起拍价格的20%，当然，听说，不同地区、县市这个标准都不一样。但是呢，各位也都知道，这个年代了，还有几个人去看报纸呀？所以，就我参加的这些拍卖，最多的一次也就七八个人来竞价的，全程没有人来竞价的，都经常遇到。如果没人竞价，也就是流拍了，拍卖会就会打个报告给法院，说“没有人来竞价，怀疑的起拍价太高，建议降价20%”，然后法院都会同意，接下来，就是重新登报之类的流程。但是拍卖会做了这么多，你觉得，服务费是法院付的么？太年轻了，拍卖会服务费一般是3%到5%，当拍卖结束后，竞拍人承担，这就是比常规商品房买卖需要承担的第一个额外费用了。
然后，当你开开心心把房子拍下来之后，才是一切痛苦的开端。首先，全款，拍卖会结束后3到7天，打到法院账上，具体时间，不同地区和县市又有区别，然后打完款之后，就要去法院开发票，去拍卖法签字付服务费等一系列流程，然后法院收到钱了，看到没啥问题了，就会给你出具正式的两份裁定书，大意就是确认这次拍卖合法有效，确认你对这套法拍房的所有权，一式两份给你。接下来，你就要去房地产交易中心办房产过户，办房产过户，你发现，你没有房产证呀，第一步，就是拿到原始房产证，拿到原始房产证的难易程度，和前文所说的这个其他人B(债权人)的身份是息息相关的，我目前，所遇到的案子，这个B遇到过建设银行等国有银行的，或者一些专门的过桥公司的，他们这些公司，由于已经收到了法院给的钱，你把事情一说，都是愿意配合你弄得，就留个裁定书复印件，签一些相关文件，就愿意将比如原始的房产证等相关证件给你的。如果是一个普通自然人，我TMD都不知道去哪里找人，如果拿不到原始房产证，按照房地产交易中心的人说法，就要走房产证遗失手续，就先登报，声明作废等等一顿巴拉巴拉的。
跑完房地产交易中心，就是跑税局纳税，其实整个房地产交易还是一个常规的交易，只不过是在法院的监督下，强制进行的，那么买方和卖方就都有税，因为卖方压根就没钱了，所以，买方(竞拍者)就需要承担双方的所有税，而且，因为这个卖方，是不会配合你做这次交易的。就哪怕房产符合满五唯一这种纳税打折的情况，由于卖房者不会配合你出具相关的证明文件，所以，都是不作数的，直接全部税拉满了。所以，和常规的房产交易相比，税会高很多，目前，我接受的案子里，最高的一个，买家纳税，纳了17万。
就整个这些流程，我当年全职跑下来，并且是知道整个流程的情况下，都花了一个多月的时间，才拿到房产证。就挺费事的。
下一个步骤，就是腾房，大多数这种法拍房里面都是住了人的，如何把人清理出去，把房子收回手上，其实真的挺难的。如果有业内人士，帮这个房主出主意，那么我觉得，有生之年，都很难收得回这个房子。比如，房主以1000块一个月的价格，和自己的父母签订租房合同，为期20年，且永不涨租，按照国家法律规定买卖不破租赁，你必须继续执行这个租赁合同。如果你想收房，就要打官司，举证这个租赁合同是一个假合同，需要法院认定合同无效。那么这就变成了一个合同纠纷官司。如果有个业内人操作，这样的一个合同纠纷官司一心只想拖，那么拖个两三年，是肯定没问题的。我曾经遇到一个这种情况，最后，买家实在是熬不住了，给了这个房主一笔搬家费，才算是结束。
再举个例子，曾经有一次，房子里就住了一对70多的老夫妻，每次上去敲门，都会开门，还给我们倒水，一谈这个事，就是我们也没地方去，要和这个房子共存亡。然后，这个竞拍人就去找法院，这个法院也算是做了事，执行庭派人来了，而且法警都来了，但是这对老夫妻就是软硬不吃，就说自己没钱，没地方去，要与房子共存亡。这里说句题外话哈，拍卖从头到尾，法院会不断的用各种方法反复强调，一旦竞拍结束，那么之后发生的任何事都与法院无关，也就是说这个后面的腾房呀，包括过户手续，法院都是不管的。法院出裁定书就是最后一步。我真没想到这个竞拍人，竟然能把法院请来出面，估计是花了点人情。但是，最后还是没用，这对70+的老夫妻，软硬不吃，关键是态度还贼好，从不回避，人来，只要在家，就开门，你来，还给你倒水，但是一谈事，女的吧，就哭，男的吧，就说自己没办法，没地方去。反正这件事，最后就这么拖下去了，最后结局，我也不是很清楚。
这个腾房这件事，那可是堪比神仙斗法，什么三十六计，七十二变，八仙过海各显神通。比如，有竞拍者办好房产证之后，想着，我去供水供电局把水电停了，看他们还怎么住，结果，去供水、供电局一问，“对不起，由于停水(停电)会造成不安定因素，所以我们不提供这项服务哟。”就从我们业内来说，从付出全款算起，到最后真正住进去，这个房子真正归你控制，半年时间都算是非常非常顺利的情况了。拖了个三五年的，我看都挺多的。