dahhe
2021-12-21T05:35:14+00:00
前言：没有用专业名称，全部都是口语化...
1.土地的性质
我国的土地是公有制、资本主义国家是私有制，从花钱买房的角度来说，这两者的区别在哪里？
公有制花钱买房：土地费用交给国家
私有制花钱买房：土地费用交给私人
2.小钱钱的流向
基于第一条，在交税的时候，假设房价、税基、税率等都相同，对于买房者来说，可能花的钱是一样多的
但是对于这笔钱的去向，却不一样
公有制：50万进入财政、50万材料建筑工人企业利润等
私有制：50万进入私人、50万材料建筑工人企业利润等
那么在此基础上征税，站在国家的视角来看
公有制：国家收入50万+100万×税率
私有制：国家收入100万×税率，私人收入50万
3.土地费用
交给国家的土地费用，里面包含了什么？
首先我们要了解土地费用里面的成本有哪些？
分两种情况：一种是农用地、一种是建设用地
农用地的话，费用包括征地发生的费用+一些税费(比如耕地占用税等)+土地开发费+利息利润等
总的来说，成本不高，取得这种农用地的土地花费也不高，比如三四线城市的费用大约10-20万/亩
但是一般情况下，招商引资的工业项目(可以解决岗位可以纳税)，带有公益性质的项目，土地费用大概这个数
建设用地的话，减去农用地转建设用地费用，但是建设用地上一般房子多，会多出很多拆迁费用
拆迁区一般现状容积率都比较低，开发的容积率都会高，取得土地的成本会算上拆迁费用
4.土地费用(商住)
对于商业项目啊住宅项目啊，取得土地成本都会高于上面说的成本
比如农用地，上面说的成本10-20万，开发商拿地成本可能是200-300万
比如建设用地，补偿款和周边房价一致，拆1，可以建3，开发商拿地成本会大于1小于3
在此基础上，算上建筑成本，算上开发商利润还有税费等，就是房价了
也就是说：买房的成本=出让金+建筑成本+开发商利润+税费，其中出让金占大头
出让金-必要的成本(征地或者拆迁等)=政府的纯收入了
5.土地出让金
前文所述，10-20万的这种，属于是用成本计算，只适用于工业啊公益性质的土地
而对于商住来说，会上涨到几百万
土地出让金一般是和周边市场保持在同水平
而在估算土地出让金的时候，有一种方法，大致是这样的：
p/r×(1-1/(1+r)^n)
这个公式是啥意思呢？
未来70年的纯收益在这一年的贴现。。。。
也就是说，土地出让金相当于把未来70年的收益全部一次性交清了，是一种地租行为
6.税
我们都知道，征税的时候要包括课税对象，税基，税率(这里不纠结定额定率之类的概念了)
税的一项主要作用就是调节交换、分配等经济行为
对于房地产来说，产生了经济关系，产生了收益，当然得交税了
7.房地产税
但是呢，有个很重要的问题
土地出让金相当于把未来70年的收益全部交清
房地产税又是未来70年产生收益了，当然要交税
那么矛盾产生了
我都已经把收益交给你了，你还要针对我的收益交税
所以说房地产税其实相当于变相的二次征税
8.个人观点
房地产税，不应该普征
对于从开发商手中买的新房，已经包含土地出让金了，相当于把未来收益交给你了
对于以前来房子来说，交易的时候，需要补充土地出让金，也相当于把未来收益交给你了
那么，应该怎么搞？要搞清楚目的是啥！
(1)目的充实财政
那么就普征房地产税吧，算是割韭菜了，不要既想割韭菜，又要好名声
(2)目的调控
对于支持自住的人，不要征收；
但是交易的时候，可以对超过成本的利润提高征收比率
比如购房成本是100万，过了5年，上涨了200万，对这上涨的100万提高税率，按照一个高税率来收，购房者算上资金成本，就不会去炒房了
后语：
总是看到有人在讨论房地产税的帖子里面说，这论坛是房东论坛，房东急了
哪有那么多房东啊，大部分反对者和赞成者都是一样的
1.土地的性质
我国的土地是公有制、资本主义国家是私有制，从花钱买房的角度来说，这两者的区别在哪里？
公有制花钱买房：土地费用交给国家
私有制花钱买房：土地费用交给私人
2.小钱钱的流向
基于第一条，在交税的时候，假设房价、税基、税率等都相同，对于买房者来说，可能花的钱是一样多的
但是对于这笔钱的去向，却不一样
公有制：50万进入财政、50万材料建筑工人企业利润等
私有制：50万进入私人、50万材料建筑工人企业利润等
那么在此基础上征税，站在国家的视角来看
公有制：国家收入50万+100万×税率
私有制：国家收入100万×税率，私人收入50万
3.土地费用
交给国家的土地费用，里面包含了什么？
首先我们要了解土地费用里面的成本有哪些？
分两种情况：一种是农用地、一种是建设用地
农用地的话，费用包括征地发生的费用+一些税费(比如耕地占用税等)+土地开发费+利息利润等
总的来说，成本不高，取得这种农用地的土地花费也不高，比如三四线城市的费用大约10-20万/亩
但是一般情况下，招商引资的工业项目(可以解决岗位可以纳税)，带有公益性质的项目，土地费用大概这个数
建设用地的话，减去农用地转建设用地费用，但是建设用地上一般房子多，会多出很多拆迁费用
拆迁区一般现状容积率都比较低，开发的容积率都会高，取得土地的成本会算上拆迁费用
4.土地费用(商住)
对于商业项目啊住宅项目啊，取得土地成本都会高于上面说的成本
比如农用地，上面说的成本10-20万，开发商拿地成本可能是200-300万
比如建设用地，补偿款和周边房价一致，拆1，可以建3，开发商拿地成本会大于1小于3
在此基础上，算上建筑成本，算上开发商利润还有税费等，就是房价了
也就是说：买房的成本=出让金+建筑成本+开发商利润+税费，其中出让金占大头
出让金-必要的成本(征地或者拆迁等)=政府的纯收入了
5.土地出让金
前文所述，10-20万的这种，属于是用成本计算，只适用于工业啊公益性质的土地
而对于商住来说，会上涨到几百万
土地出让金一般是和周边市场保持在同水平
而在估算土地出让金的时候，有一种方法，大致是这样的：
p/r×(1-1/(1+r)^n)
这个公式是啥意思呢？
未来70年的纯收益在这一年的贴现。。。。
也就是说，土地出让金相当于把未来70年的收益全部一次性交清了，是一种地租行为
6.税
我们都知道，征税的时候要包括课税对象，税基，税率(这里不纠结定额定率之类的概念了)
税的一项主要作用就是调节交换、分配等经济行为
对于房地产来说，产生了经济关系，产生了收益，当然得交税了
7.房地产税
但是呢，有个很重要的问题
土地出让金相当于把未来70年的收益全部交清
房地产税又是未来70年产生收益了，当然要交税
那么矛盾产生了
我都已经把收益交给你了，你还要针对我的收益交税
所以说房地产税其实相当于变相的二次征税
8.个人观点
房地产税，不应该普征
对于从开发商手中买的新房，已经包含土地出让金了，相当于把未来收益交给你了
对于以前来房子来说，交易的时候，需要补充土地出让金，也相当于把未来收益交给你了
那么，应该怎么搞？要搞清楚目的是啥！
(1)目的充实财政
那么就普征房地产税吧，算是割韭菜了，不要既想割韭菜，又要好名声
(2)目的调控
对于支持自住的人，不要征收；
但是交易的时候，可以对超过成本的利润提高征收比率
比如购房成本是100万，过了5年，上涨了200万，对这上涨的100万提高税率，按照一个高税率来收，购房者算上资金成本，就不会去炒房了
后语：
总是看到有人在讨论房地产税的帖子里面说，这论坛是房东论坛，房东急了
哪有那么多房东啊，大部分反对者和赞成者都是一样的