Lukana
2020-04-24T06:41:45+00:00
看中一套商住两用的公寓，除了是商住两用，其他都很满意，想问下商住两用20%的税是不是二手很难卖呀？然后水电费奇高？[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bc521c04b.png[/img]
水电费用高；周围很多小公司，可能从白天到晚上都吵吵闹闹的；大部分没燃气，没法做饭；
二手交易冷淡，很难脱手；某些城市还会占用饭票名额
四十年产权，大多数城市没学区，单纯自己住其实也没啥，毕竟多数城市不占用购房名额，肯定也比周围住宅卖的便宜
物业费高
水电(如果有煤)贵
人杂，治安看脸。
不能落户
无学区
交易税费贵
增值潜力极低
如果没有特殊属性(极佳地点/地标)，不建议持有。
对了也有优点。
不限购。一般都是已经被限购的人，钱多了没地儿投资。买几套压压惊。
低总价。年轻人第一套被套牢的小公寓…
不能买，不能买，不能买。公寓就是给中介的提成高，其他的一无是处。别看了几部青春剧就一冲动买了公寓了，都是坑。就那些破loft，上了楼梯想起东西在下面，到了下面，又发现有东西在楼上，带个手环在家里，一天能走个上万步。商水商电，贵的要死。不能落户。转卖没人要，税也高。想贷款，银行好多都不做商住，做也降成数。几年前买公寓的钱要是买住宅都翻倍了，公寓的成交价都降了两到三成吧。千万别买，买了后悔死。
公寓市场现在其实已经比较理性了。
跟住宅几个区别：
1.落户，只有住宅可以落户
2.学区，住宅自带学区分配，现在很多商业的项目开发商会交赞助费给学校，这样业主子女也可以入读，如果开发商有交赞助费则无影响
3.水电：虽说商业是商水商电，但是很多城市可以申请民水民电，这个是开发商申请的，大部分在预售的时候就已经确定了，倒是不用担心
4.二手交易：如果考虑卖的转卖的话，商业因为税费高，不能落户，不带学区等因素，增值空间相对住宅较差
总结：商业公寓适合长期持有，可以长期自住或出租，因为他的购入价往往比周边住宅低很多，所以出租的时候租金不用特别贵就可以有一个不错的回报率。
不适合转售，转售的税费很高，也没有较大增值空间
[quote][pid=416730282,21477417,1]Reply[/pid] Post by [uid=42862319]b3h4ppy[/uid] (2020-04-26 15:01):
水电费用高；周围很多小公司，可能从白天到晚上都吵吵闹闹的；大部分没燃气，没法做饭；
二手交易冷淡，很难脱手；某些城市还会占用饭票名额[/quote]woc，好恐怖[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bc521c04b.png[/img]
[quote][pid=416732403,21477417,1]Reply[/pid] Post by [uid=18399107]zhaidoudou123[/uid] (2020-04-26 15:09):
四十年产权，大多数城市没学区，单纯自己住其实也没啥，毕竟多数城市不占用购房名额，肯定也比周围住宅卖的便宜[/quote]你敢信，同一个楼盘，左边那栋是住宅，最便宜一平5万，右边这栋是商住两用，2万一平[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bc521c04b.png[/img]
[quote][pid=416741548,21477417,1]Reply[/pid] Post by [uid=4521022]Darkensoul_Paladin[/uid] (2020-04-26 15:40):
物业费高
水电(如果有煤)贵
人杂，治安看脸。
不能落户
无学区
交易税费贵
增值潜力极低
如果没有特殊属性(极佳地点/地......[/quote]确实，这个的优点就是地段好然后超nb的江景，其他挺垃圾的
[quote][pid=416745066,21477417,1]Reply[/pid] Post by [uid=16361493]小牛图图[/uid] (2020-04-26 15:52):
公寓市场现在其实已经比较理性了。
跟住宅几个区别：
1.落户，只有住宅可以落户
2.学区，住宅自带学区分配，现在很多商业的项目开发商会交赞助费给学校，这样业主子女也可以入读，......[/quote]老哥分析的很到位，谢谢了
还是看具体情况吧。
家里有个商住两用公寓。
但是房票是住宅，还有学区。。。。卖租都贼快。
这个学区还是前年才加的。。。。已经盖好十多年了。