为什么都说商住性质的公寓不保值？

公寓和住宅在土地性质上有本质的不同，可能看不出什么区别，但有时候会有非常本质的区别。你知道这个结论就行了，真要说的话区别太多了…

无法落户 贷款只能商业贷款 ，有可能你用做家 别人用作公司

没有学区？这是最重要的了吧。

没户口，不能通煤气，水电贵，没户口

不适合一家三口，所以，你要卖给谁?

[quote][pid=493464987,25556966,1]Reply[/pid] Post by [uid=12299811]jy02517002[/uid] (2021-02-15 17:08):

公寓和住宅在土地性质上有本质的不同，可能看不出什么区别，但有时候会有非常本质的区别。你知道这个结论就行了，真要说的话区别太多了…[/quote]住宅限购了买不了了，这种情况下买公寓作为投资标的合适吗

商用水电费，大概比普通的贵三四倍(？)，落户学区都没有，小产权(40年左右)[s:ac:瞎]感觉不值，虽然确实便宜不少…但是地段好的也不便宜哇，可能相当于长租一次性买断既视感。

买房子属于投资行为，公寓最大的问题是卖给谁？

最主要是税不一样

[quote][pid=493465313,25556966,1]Reply[/pid] Post by [uid=25983407]天才麻将少年[/uid] (2021-02-15 17:10):

住宅限购了买不了了，这种情况下买公寓作为投资标的合适吗[/quote]这哪有什么合不合适的？光看个例的话，有少数公寓涨得比住宅还快呢。

合不合适你要自己研究啊，问别人有什么用…

好的公寓就合适，普通的公寓就合适。

好不好主要看租售比。公寓套用这个数据是很有意义的

别想卖二手做租赁还可以

楼上都说了缺点，我再说个理论上的优点，以我福州这里的小户型商住房举例，精装修一套三十万，拿去出租，一个月1500，一年18000，不到20年回本，剩下的就是赚的，没错，就是投资，安居客上一搜就有，别说我云，买商住房的基本上是拿来这样出租的。

我在华西门口的公寓就值
其他地方不值

隔音差，等电梯时间超长，人员杂，垃圾多，有的没民水民电

最大的问题还是投资是靠房子的增值而不是以房租为收益
单纯谈房租的话公寓还不如写字楼，我大概一共100万(当然买的时间比较早了)在武汉武广和中商买的都是差不多70平的写字楼，现在两边一起租金有6000，已经十几年了本早回来了。。。。公寓很难达到这个收益率而且麻烦，公司比普通的租户方便太多了

[quote][pid=493465313,25556966,1]Reply[/pid] Post by [uid=25983407]天才麻将少年[/uid] (2021-02-15 17:10):

住宅限购了买不了了，这种情况下买公寓作为投资标的合适吗[/quote]投资是要保值增值，同时出手能赚钱的。你去看看公寓再交易的税有多少。除非好地段，打算长期持有的，否则都不推荐买公寓。

[quote][tid=25556966]Topic[/tid] Post by [uid=25983407]天才麻将少年[/uid] (2021-02-15 17:07):

有些核心地段的公寓我看卖价跟旁边的住宅也没差太多，大概均价有住宅的8成左右吧

除了商水商电外公寓还有什么缺点吗？为什么都不推荐买？[/quote]算了，多说点吧，扔一句很多区别就好像说懂得都懂一样，感觉不太负责任。

公寓最主要的问题就是他和住宅从立法和行政管理精神上来说，保障等级不一样。

公寓和商铺工厂之类的一样，属于商业活动的房子，简单来说，不是人民群众的刚需，所以，保障等级差一点，不设计低保，一切按法律和规定来，不存在法外开恩。

你看住宅有各种税收减免，公寓就没有。

举个例子，假设现在突然经济危机，大家都没钱了，还不上贷款了，那么住宅很有可能可以暂缓还贷，国家可能会明令禁止银行收房，因为住宅是家，是人民群众最基本的生活需要。但是公寓之类的不会有这个待遇，该怎么做就怎么做。

这个例子可能有点极端，但这就反映了一种精神，平时看不出来，到了关键时刻就可能会起作用。

再举点不那么极端的例子。

比如土地到期后怎么处理，住宅目前看来就是大概率自动免费续期了，但是其他土地就大概率不是，如果国家不需要这块地，可能要求再交一次土地出让金，再租给你40年，如果国家有需要，就不让你再续期了，可能会给补偿让你走人。

公寓的补偿标准也比周围的住宅要低，低多少各处情况不同，我了解到的一个地方大概只有四分之一左右，另外也不一定可以选房子补偿，可能会只有货币补偿。而且公寓拆迁不能当钉子户，因为公寓不属于住宅，不受法律保护，流程走全了后，你不签字也可以强拆。

另外遇到征用土地之类的，比如修路，拓宽河道之类，也会尽量不征用住宅。

我还遇到过一件事，就是在规划地铁路线的时候，有两个选址，一片地方都是公寓，大概800米外另一片地方都是住宅，按照地理位置来说，公寓这块地方更科学，住宅那里距离前一站太近了，但最后还是定在了住宅那块地方。

另外住宅有采光和密度之类的要求，公寓没有。

反正公寓就是除了不能上学，其他平时感觉不出区别来，但真到了有区别的时候，就是下等人，随时可以放弃的那种。

住宅涨价，公寓不涨。住宅跌价，公寓跌得更狠。没啥金融和投资属性，住宅抵押能出70%，公寓也就50%了。为啥呢，银行不看好这个东西，觉得它很难变现。可为啥你觉得公寓好呢，因为公寓的开发商给的提成高，所以中介很卖力，所以你就被洗脑了。我认识的15，16年买了公寓的哥们都在打折赔钱处理手中的公寓。同样的钱要是买了小户型住宅，升值一倍有余了。总之，别碰公寓，要不肠子会悔青的。

二手公寓交易，虽然分买房税和卖方税，但实际都默认全买方交
你乐意给赚你钱的人交税不[s:ac:哭笑][s:ac:哭笑]
所以公寓流通性很差的
通燃气的，位置好的非唯一住房买来自住还可以，否则还是算了

税赋重啊，好像和住宅不太一样