Mook
2021-04-15T15:47:11+00:00
先做个说明，以下都是我朴素的逻辑，如果逻辑有问题可以指出，不要带着情绪发泄(精神资本家云云)
一、房子的价值
1.不讨论通胀
2.不讨论学区等属性
3.不讨论产权时间：假设70年就倒塌，或政府没收，总之产权到期就没了
4.价值 = 70年租金之和
[租金是会变化的]
[租金与人均工资挂钩，不受通胀影响]
二、房子的价格
1.基础价格：所有人想象的70年租金之和 × 折扣系数
(打折扣是因为提前一次拿完了钱)
2.供需影响
限购：减少了需求人群，降低了房价
(比如北京要求60个月社保，成都要求有户口)
限售：减少了供给，提高了房价
(比如成都规定二手房5年解禁)
杠杆：提高首付比例，降低了房价
(比如北京二套是6成首付)
三、对楼市的分析
结论：北京泡沫小，三四线泡沫大
假设：北京学香港，解除限购，10%首付，2%利率，估计房价要翻一倍。三四线已经不限购了，贷款也容易。
四、关于租售比
算法1：当前房价 与 当前租金
(北京500万的房子，租金约7000)
算法2：历史房价 与 历史租金
(上海1950年的房价，1950到2020年收的租金)
到底哪个算法更有价值呢？
股票的市盈率和租售比类似，都是默认未来的表现不变
城市里房子的价值主要是建立在社区功能上的，你这不考虑那不考虑，只考虑居住属性，那鹤岗的房子应该和外滩一样贵才对，反正住哪儿都是住。
目前一线城市的房价已经远远超过其居住属性和社区功能属性了，而是被房地产的金融属性所左右。房子不是单纯住人的房子，而是一种金融产品。就好比说比特币，你光看其本质就是一串二进制数字或者哈希值，几乎毫无价值，而人们投资它则是看中了他的金融属性。
房价是否太高，对于不同的城市不同，肯定答案是不一样的。农村和乡镇的房子几乎只有居住属性，一般城市的房子带有社区属性，而只有一线和准一线，才具有金融属性。如果一般城市的炒房客，看到一线城市房价涨得快眼红，开始炒一般城市的房子，这就跟你看到金价涨了就跟风炒黄铜一样可笑。
说那么多有啥用，我要房子不还是住的嘛，买不起说那么多有啥用，还考虑这考虑那的，累不累。
我反正小城市家里凑凑巴巴买了一套，以后儿女的话估计是悬了。
我也认为不高
因为它是金融产品，金融产品爱啥价格啥价格
说个可能不太恰当的例子
显卡作为玩家刚需和生产工具的价格刚好匹配它的价值，然而作为虚拟币这一金融产品的生产工具，价格一定会超过它本身的价值
买不起房的人放现实中都是社会中底层，只是互联网让他们能说话而已。平时逢人就说自己买不起房的人，你会理他么？
至于说一线城市的房子是否价格过高，那就要回答以下几个问题;
1.一线城市的房子是否真的具有金融属性？答案应该是有，因为一线城市的房子容易以公允价格进行估值，拥有非常完善的交易体系，除了买卖也可以用做抵押物借入人民币(贷款)。能限制其金融属性的主要因素为:1，房价变得难以估值。2，房产变得难以交易或抵押。3，由于外部形势影响，房价波动过于剧烈，导致市场受到巨大冲击。很明显现在这三点都不成立，所以这个问题答案是有金融属性。
2.那目前房子的金融估值是否过高呢？由于房产都是以人民币计价的，那么首先要看人民币购买力是否稳定，答案应该是肯定的。然后要看人民币是否处于增发，答案也是是。最后要看市场上是否有比一线城市房地产更好的投资产品，这个更好主要是指学习成本，投资收益率，风险，投资周期等等。很明显对于普通人来说，就过去的收益和风险表现来看，一线城市房地产投资仍然是最好的金融产品。
那么答案就来了，一个普通人有了钱，他最好的投资方式是去一线城市买房，然后刚好他也可以买到，那么排除了少数人比较执拗之外，他肯定会去买房。如果人民币持续增加，那么选择这条路的人就会越来越多，推动房地产的金融价值一路上涨。
那么国家怎么控制一线城市的房价呢。有两条路，一是效果很明显的办法，就是直接限制房子的金融属性，限购限贷，收交易税等等，都是这条路。这条路好走但是治标不治本。
第二条路，就是给出一个比房地产投资更好的投资产品，那么投资的人又不傻，肯定会把拿去炒房的钱转回来投这个。
Reply to [pid=510424527,26456551,1]Reply[/pid] Post by [uid=63134253]yygq_master[/uid] (2021-04-24 00:32)
阿这........
[quote][pid=510424527,26456551,1]Reply[/pid] Post by [uid=63134253]yygq_master[/uid] (2021-04-24 00:32):
买不起房的人放现实中都是社会中底层，只是互联网让他们能说话而已。平时逢人就说自己买不起房的人，你会理他么？[/quote]怎么着
底层不配活着了是吗
Reply to [pid=510425251,26456551,1]Reply[/pid] Post by [uid=60664441]带带小刘波[/uid] (2021-04-24 00:37)租房一样活
[quote][pid=510425363,26456551,1]Reply[/pid] Post by [uid=63134253]yygq_master[/uid] (2021-04-24 00:37):
租房一样活[/quote]租房娶不到老婆啊，有老婆孩子以后上不了好学校啊
Reply to [pid=510425951,26456551,1]Reply[/pid] Post by [uid=63137298]何有愁[/uid] (2021-04-24 00:41)总要人过的惨去激励其他人买房，班上总需要有落榜生去搬砖。
[quote][pid=510425363,26456551,1]Reply[/pid] Post by [uid=63134253]yygq_master[/uid] (2021-04-24 00:37):
租房一样活[/quote]租房一样活
您是指蛋壳公寓吗
楼上大佬这么一大段文字，应该是相关从业人员。一席话胜读十年书。
怎么可能不考虑学区？照你这么说医疗交通什么的通通不需要考虑？
你买房真就只是住在里面不需要出门没有社会生活的吗？