房地产的问题真的不是救不救的问题了

如果泥潭有房地产相关行业的从业者应该知道，实际上在16年房地产就已经到顶了。。到顶的意思就是，老百姓的购房期望也是有阈值的。房价和收入差距确实拉的过大，那就直接放弃，一点购房欲望都没有。上一代人就是这么过来的，去城里或者发达城市打工，过年就回家。不会有留在大城市的想法。

所以在16年的时候，房地产相关企业已经萧条了有个2、3年了。反正当时我们同行的不少企业都在裁员了。

然后直接一波政策让本来没有购房欲望的这批人(已经差不多是社会中下层了，可能就比贫困地区居民好点，不然也不会住棚户区对吧)。

棚改户拿到启动资金去消化库存房产，骚操作来了。

首先，因为从棚改搬迁到实际拿到拆迁款实际是有一段时间差的，基本都是一年左右(后来出了政策棚改最优先拿号，但是时间差已经产生了)。这就使得其实你就是想平换已经不可能了，在当时全国特别是2、3线城市全面疯长的情况下基本是需要自己多掏20%、30%，下手慢的就是翻倍。外加贷款(因为棚改户基本户型都在60平米左右，刚需户型80~90，多出来的几十万只能是贷款)。

这就是涨价去库存的核心。让本来没希望买房的人得到一笔启动资金，拉高房价卖掉房子。

在当时来看，确实是房企消化了库存又活过来了，棚户区住户支付部分现金+贷款改善了居住环境，银行放出了大量优质贷款(个人房贷在监管政策出来之前。在银行看来就是很优质的贷款)。又印了一大波钱，当时全社会的风气绝对都是喜迎拆迁户的，我们那的拆迁户们各个都是美滋滋的。

如果政策只到这，那绝对是良政，因为确实完美的化解了危机。但是刚刚被救活的那堆房企，干的事居然是开启了高周转时代，疯狂的拿地预售，让资金滚雪球滚起来。然后房价也跟着滚起来了。

而且这帮房地产策划居然丧心病狂的想复刻棚改的模式，16年以后大量的新楼盘全部是所谓的刚改(你要承认地产商造概念一点不虚互联网)。刚改就是户型在120+以上的大户型。80%以上都是。。

这次打的算盘是，没上车的刚需接盘先上车的刚需的80~90左右的房子，然后刚需拿到钱再贷30年款买120~160的刚改。。美美的。

但是现实就是，没上车的已经连接盘刚需房的钱都没了。。一线省会起码首付都要在50万左右，月供7000.谁接的住，随便一查各省市城镇平均工资就知道，接盘就意味着你生存都困难，还别说生活了。所以90后开始流行躺平不婚不育等等，这就是触发了前面说的购房阈值。买不起我不买了。

现在的很多地产企业被三条红线抽贷其实核心问题就是，新的刚改楼盘卖不掉了。一般一个刚改盘在预售一年以后能卖掉一半就绝对算销售业绩良好。只卖了3分之1的比比皆是。。这就是为什么一抽贷就马上要崩盘。

而且银行搞金融的比谁清楚，继续贷款你也还不上。。。经济是不可能脱离实际生产力，用传销式击鼓传花一直玩下去的，在生产力无法大幅度发展的情况下，是没有人接的住这个房价的。

不过我觉得恒大破产肯定是不能破的，救也不是不会救的，就给他一直脱。。。然后就变成了僵尸民企~！[s:ac:哭笑][s:ac:哭笑]