Kietrinia
2021-11-12T08:05:38+00:00
省流版一句话：年底地方政府大概率没钱了，由于路径依赖，该让躺平的房企支棱起来接盘了，中线看好相关股票。
上一帖主要说了消息面的东西
[url]https://bbs.nga.cn/read.php?tid=29418616[/url]
还是从地方财政分析，目前土拍收入深度绑定了城市发展，对于大部分二三线城市，地产相关收入占财政收入一半以上是普遍现象，土地出让金超过当年预算的城市比比皆是。而未来这些城市的预算，因为发展和债务问题，通常只会上升不会下降。因此，在一个新的收入取代土拍收入之前，土地财政是不会也不能消失的。今年年中土拍流拍相当多，如果年底这波集中土拍还是不景气，地方财政年底和明年预算的压力太大了。以风口浪尖的沈阳为例：2019和2020的土拍收入为452和577亿，2021年至今仅为336亿，而年初预算预期土拍收入480亿，缺口巨大，放出流言刺激下也不奇怪了。
图1 2019年二线城市土地依赖度，算法：土拍收入/城市一般性预算
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202111/15/jmQsg9v-ihnsKyT1kSdc-5i.jpg[/img]
因此这个雷目前不能爆，至于房产税能不能补充财政收入缺口，其实是一想就能明白的事情，以目前流言的方案可以说毫无希望，如果加重税率显然不是一般家庭能负担起，况且房产税率和土拍价格高度负相关，真要平衡起来得请鬼蟹来做。所以我觉得房产大金融乃至水泥建材板块逻辑还是没有变，至少目前估值明显偏低了，年底前由于稳定市场的原因反弹确定性不低。
最后说点私货仅供参考，上贴很多坛友觉得人口原因必须干死地产，太敏感说说日本吧，我一直觉得，日本目前最应该感谢的就是人口老龄化，其次才是底子好，失去二十年后(目前看可能要失去50年)才这么过的平稳，言尽于此。
个股不谈了，目前还能发债的，要暴雷超跌的，后台硬的都可以考虑，但是我更推荐建材水泥/银行保险，我怂。
上一帖主要说了消息面的东西
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还是从地方财政分析，目前土拍收入深度绑定了城市发展，对于大部分二三线城市，地产相关收入占财政收入一半以上是普遍现象，土地出让金超过当年预算的城市比比皆是。而未来这些城市的预算，因为发展和债务问题，通常只会上升不会下降。因此，在一个新的收入取代土拍收入之前，土地财政是不会也不能消失的。今年年中土拍流拍相当多，如果年底这波集中土拍还是不景气，地方财政年底和明年预算的压力太大了。以风口浪尖的沈阳为例：2019和2020的土拍收入为452和577亿，2021年至今仅为336亿，而年初预算预期土拍收入480亿，缺口巨大，放出流言刺激下也不奇怪了。
图1 2019年二线城市土地依赖度，算法：土拍收入/城市一般性预算
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202111/15/jmQsg9v-ihnsKyT1kSdc-5i.jpg[/img]
因此这个雷目前不能爆，至于房产税能不能补充财政收入缺口，其实是一想就能明白的事情，以目前流言的方案可以说毫无希望，如果加重税率显然不是一般家庭能负担起，况且房产税率和土拍价格高度负相关，真要平衡起来得请鬼蟹来做。所以我觉得房产大金融乃至水泥建材板块逻辑还是没有变，至少目前估值明显偏低了，年底前由于稳定市场的原因反弹确定性不低。
最后说点私货仅供参考，上贴很多坛友觉得人口原因必须干死地产，太敏感说说日本吧，我一直觉得，日本目前最应该感谢的就是人口老龄化，其次才是底子好，失去二十年后(目前看可能要失去50年)才这么过的平稳，言尽于此。
个股不谈了，目前还能发债的，要暴雷超跌的，后台硬的都可以考虑，但是我更推荐建材水泥/银行保险，我怂。