AlexBr
2021-09-10T02:39:45+00:00
如果租赁发生在物权变动之前，那么买卖不破租赁，你房子物权翻来倒去怎么倒都不可以让租客搬走。这是法律规定，你打官司你必赢。
但是事实上是什么？如果你有一套房子你自己不住，你先把它出租实现了对它的使用价值的利用，再想把它抵押到银行拿到贷款实现交换价值的利用的话，银行会找你的租客签一个放弃租赁权对抗抵押权的合同，一旦房东因为任何原因不还贷款，银行要用抵押的这套房子实现抵押权，你就得乖乖滚蛋。
所以，到底是谁在跑道上跑的更远？明显是资本，你们再怎么踩也跟不上[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bce7cf096.png[/img]
[quote][tid=28485859]Topic[/tid] Post by [uid=61369893]欧忒耳佩003791[/uid] (2021-09-13 10:44):
如果租赁发生在物权变动之前，那么买卖不破租赁，你房子物权翻来倒去怎么倒都不可以让租客搬走。这是法律规定，你打官司你必赢。
但是事实上是什么？如果你有一套房子你自己不住，你先把它出租实现了对它的使用价值的利用，再想把它抵押到银行拿到贷款实现交换价值的利用的话，银行会找你的租客签一个放弃租赁权对抗抵押权的合同，一旦房东因为任何原因不还贷款，银行要用抵押的这套房子实现抵押权，你就得乖乖滚蛋。
所以，到底是谁在跑道上跑的更远？明显是资本，你们再怎么踩也跟不上[img]http://img.nga.1[/quote]我不懂啊 有个疑问，租客如果不签呢？
[quote][pid=549653917,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=62572483]what1997[/uid] (2021-09-13 11:58):
我不懂啊 有个疑问，租客如果不签呢？[/quote]不签银行就不贷给你啊[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bce7cf096.png[/img]自己的财产自己肯定有支配权嘛
这时候如果房东还是想贷，只能付违约金给你，然后再租给愿意签的，或者干脆先抵押，再租赁，如果抵押权先设立，则不适用买卖不破租赁，但是还能不能找到租客，那就是另一说了[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bce7cf096.png[/img]
[quote][pid=549657781,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=33523607]萌萌德Nebula[/uid] (2021-09-13 12:12):
如果隐瞒租客呢？[/quote]银行审核不严，那就自己吃进呗。
可以主张要补偿啊 当然是对房东
租客还有同等条件的优先购买权呢
关键是难得要到钱，也要不了多少
[quote][pid=549657781,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=33523607]萌萌德Nebula[/uid] (2021-09-13 12:12):
如果隐瞒租客呢？[/quote]根据合同相对性原理，放弃租赁对抗抵押权的合同本质上是银行和租客之间的合同，和房东没啥关系[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bce7cf096.png[/img]和房东签的话，打官司的时候也是没用的
所以我们这里有一起租给客户20年的 卖了 买家买了房不能住 还得继续租20年的案列
抵押的时候未出租也要出声明给银行说明未有出租情况，别说有租客了，承租人声明签好，不签属于未落实出账条件，出个屁款
[quote][pid=549659686,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=63202144]狗群之怒[/uid] (2021-09-13 12:18):
一样的，买方也可以要求租客重新签租赁合同[/quote]理论上可以，但是房东得付违约金啊，因为前一份合同你还没有履行完
[quote][pid=549659410,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=715021]auska10049[/uid] (2021-09-13 12:17):
所以我们这里有一起租给客户20年的 卖了 买家买了房不能住 还得继续租20年的案列[/quote]这就是典型的买卖不破租赁[img]http://img4.nga.cn/ngabbs/post/smile/a2_45.png[/img]
但是还可以去找卖家追偿[img]http://img4.nga.cn/ngabbs/post/smile/a2_48.png[/img]
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干司法问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押时，抵押实现后，租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人实现抵押后，有权解除租赁关系
哪用那么多废话
[quote][pid=549662060,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=210889]魔无迹[/uid] (2021-09-13 12:27):
假设，你一月份去找银行贷款，租户签了协议。
然后3月份租户搬走了，新来一个租户
之前那个协议还有用么？[/quote]没有用，但是也不需要协议了，因为买卖不破租赁的前提是租赁权先设立[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bd27520ef.png[/img]
买卖不破租赁也是有先决条件的，比如说租客有优先购买权，放弃购买后合同可以行使违约条款，赔偿租客违约金，限时搬走，都是合法的哦
租客的权利并不由后面那个买家来保证，而是由前面那个卖家来保证[s:a2:不明觉厉]
多学点点法律，合同不能对抗法律，签了声明也无效，这个基本就是拿个安慰，搞不懂这些风控部门，多少年老黄历了要这么干。
[quote][pid=549674677,28485859,1]Reply[/pid] Post by [uid=1239452]wls376[/uid] (2021-09-13 13:14):
多学点点法律，合同不能对抗法律，签了声明也无效，这个基本就是拿个安慰，搞不懂这些风控部门，多少年老黄历了要这么干。[/quote]得了，看你也不像是法律从业，我也顶多算个准[img]http://img.nga.178.com/attachments/mon_201209/14/-47218_5052bc4cc6331.png[/img]