Lxved❦
2021-04-13T02:18:53+00:00
根据民法典第二百七十八条的规定，下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
民法典实施后，上海立刻调整了电梯加装的比例：
由于现行《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》关于业主表决比例的规定与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不一致。故从2021年1月1日起，本市既有多层住宅加装电梯的业主表决比例依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行。
即申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
由原先简单的三分之二，细化为面积和人数的双“三分之二”参与表决，也就是需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决；同时，还需要满足双“四分之三”，也就是经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
举个例子，按照原本规定，一幢楼栋有30个居民，征询全体业主意见，获得20人以上同意即可通过。现在，首先要有20人以上参与表决，在参与表决的人之中，有四分之三以上人数同意即可通过。按照最低比例参与表决，20人当中有15人同意，即可通过。如果全部参与表决，则需要23人通过。
补充2021年上海新出台的加装电梯操作指引，其中的公式文本中明确表明没有一票否决权
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202104/15/-7Qq0de-3gecK1cT1kSfz-sg.jpg.medium.jpg[/img]
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202104/15/-7Qq0dg-edn0K2aT1kSfz-sg.jpg.medium.jpg[/img]
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202104/15/-7Qq0dj-b099K29T1kSfz-sg.jpg.medium.jpg[/img]
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
民法典实施后，上海立刻调整了电梯加装的比例：
由于现行《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》关于业主表决比例的规定与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不一致。故从2021年1月1日起，本市既有多层住宅加装电梯的业主表决比例依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行。
即申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
由原先简单的三分之二，细化为面积和人数的双“三分之二”参与表决，也就是需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决；同时，还需要满足双“四分之三”，也就是经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
举个例子，按照原本规定，一幢楼栋有30个居民，征询全体业主意见，获得20人以上同意即可通过。现在，首先要有20人以上参与表决，在参与表决的人之中，有四分之三以上人数同意即可通过。按照最低比例参与表决，20人当中有15人同意，即可通过。如果全部参与表决，则需要23人通过。
补充2021年上海新出台的加装电梯操作指引，其中的公式文本中明确表明没有一票否决权
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202104/15/-7Qq0de-3gecK1cT1kSfz-sg.jpg.medium.jpg[/img]
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202104/15/-7Qq0dg-edn0K2aT1kSfz-sg.jpg.medium.jpg[/img]
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202104/15/-7Qq0dj-b099K29T1kSfz-sg.jpg.medium.jpg[/img]