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2020-10-04T13:58:17+00:00
自2015年涨价去库存以来，有两个金融风险愈演愈烈。一个是房地产企业的过度扩张，另一个是居民个人信贷规模，杠杆率的快速攀升。
首先看第一个，了解房地产的同学们都知道，房地产行业有两个词，高周转率，高杠杆率，前者造就了后者，而高周转率能完成在低利润率下实现明年利润率远高于项目利润率。我们都知道，资金是有时间成本的，比如银行贷给你是有利息的，而高周转率可以做到节省资金的时间成本。以碧桂园为例，人家拿地后1个月就能开工，6个月就能预售，同时靠预售的资金去买更多的新地，这样几次循环下来，地产公司手里的地越来越多，资产负债表越做越大，股价节节攀升，相当于把风险转移给股民，转移给社会。但这种循环必定不持久，放着不管会形成日本房地产泡沫破裂以及美国的次贷危机，所以上面开始动手了，三条红线就是代表.
在看第二点，居民个人信贷规模。从两张图可以看到，我国的杠杆率和信贷规模一直攀升，其中住房贷款又是大头。根据央行发布的《中国金融稳定报告(2019》，东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。2018年以来有5个地区的杠杆率超过70%，分别是浙江(83.7%)，上海(83.3%)，北京(72.4%)，广东(70.6%)，甘肃(70.1%)，有5个城市超过80%,分别为杭州(103.2%)，厦门(96.3%)，温州(91.1%)，海口(83.8%)，深圳(82.3%)。地区性的高杠杆率对地区的金融系统稳定也具有潜在的巨大风险，同时对社会稳定，消费增长起到了负面因素。
说了这么多，所谓的房地产系统性金融风险，指的就是在过去房企靠高周转高杠杆的快速扩张模式中，一旦市场有变，企业资金回笼不了，发生断链，在没有外部资本的引入的情况下，企业只能选择降价销售房产，同时银行会减小风险，加紧收缩放贷口子，行业内其他企业融资更加困难，企业暴雷风险大幅度增加。最找导致市场预期崩盘，房价下跌，个人信贷破产，银行出现大量呆账坏账。而在这个过程中，有没有办法补救？有，就是国有资本下场，托底房地产企业，但是国企还好说，对于私企来说，国有资本凭什么下场来救？但是不救，又容易引发行业危机，特别是行业头部企业，类似恒大，融创中国这里房企暴雷时候，会严重打击行业和市场预期信心。为了避免这么尴尬的局面，中央决定用三条红线政策来去杠杆，减弱这种风险，成效如何，我们拭目以待，个人认为这次中央决心还是比较大的，坚持个1，2年没问题，至于更长时间，得看那时候政策效果而定。
最后，在这里说下我自己的一些看法(纯个人看法)，个人认为，三条红线政策出台后，房价短期会下降，长期反而可能会涨。这是因为政策的主要目的是控制房企的负债规模。在政策压力下，企业为了短期回笼资金应对监管，降价销售是他们的一个选择，特别是对于中小企业来说，所以三四线城市房价下降压力会非常大。而长期来看，企业会倾向于保守拿地，合作开发，那么这时企业会更青睐于好地块好项目，市面上新开楼盘数会相对减小，同时优质楼盘数又会相对增多，那房价也是会相对上涨的。
首先看第一个，了解房地产的同学们都知道，房地产行业有两个词，高周转率，高杠杆率，前者造就了后者，而高周转率能完成在低利润率下实现明年利润率远高于项目利润率。我们都知道，资金是有时间成本的，比如银行贷给你是有利息的，而高周转率可以做到节省资金的时间成本。以碧桂园为例，人家拿地后1个月就能开工，6个月就能预售，同时靠预售的资金去买更多的新地，这样几次循环下来，地产公司手里的地越来越多，资产负债表越做越大，股价节节攀升，相当于把风险转移给股民，转移给社会。但这种循环必定不持久，放着不管会形成日本房地产泡沫破裂以及美国的次贷危机，所以上面开始动手了，三条红线就是代表.
在看第二点，居民个人信贷规模。从两张图可以看到，我国的杠杆率和信贷规模一直攀升，其中住房贷款又是大头。根据央行发布的《中国金融稳定报告(2019》，东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。2018年以来有5个地区的杠杆率超过70%，分别是浙江(83.7%)，上海(83.3%)，北京(72.4%)，广东(70.6%)，甘肃(70.1%)，有5个城市超过80%,分别为杭州(103.2%)，厦门(96.3%)，温州(91.1%)，海口(83.8%)，深圳(82.3%)。地区性的高杠杆率对地区的金融系统稳定也具有潜在的巨大风险，同时对社会稳定，消费增长起到了负面因素。
说了这么多，所谓的房地产系统性金融风险，指的就是在过去房企靠高周转高杠杆的快速扩张模式中，一旦市场有变，企业资金回笼不了，发生断链，在没有外部资本的引入的情况下，企业只能选择降价销售房产，同时银行会减小风险，加紧收缩放贷口子，行业内其他企业融资更加困难，企业暴雷风险大幅度增加。最找导致市场预期崩盘，房价下跌，个人信贷破产，银行出现大量呆账坏账。而在这个过程中，有没有办法补救？有，就是国有资本下场，托底房地产企业，但是国企还好说，对于私企来说，国有资本凭什么下场来救？但是不救，又容易引发行业危机，特别是行业头部企业，类似恒大，融创中国这里房企暴雷时候，会严重打击行业和市场预期信心。为了避免这么尴尬的局面，中央决定用三条红线政策来去杠杆，减弱这种风险，成效如何，我们拭目以待，个人认为这次中央决心还是比较大的，坚持个1，2年没问题，至于更长时间，得看那时候政策效果而定。
最后，在这里说下我自己的一些看法(纯个人看法)，个人认为，三条红线政策出台后，房价短期会下降，长期反而可能会涨。这是因为政策的主要目的是控制房企的负债规模。在政策压力下，企业为了短期回笼资金应对监管，降价销售是他们的一个选择，特别是对于中小企业来说，所以三四线城市房价下降压力会非常大。而长期来看，企业会倾向于保守拿地，合作开发，那么这时企业会更青睐于好地块好项目，市面上新开楼盘数会相对减小，同时优质楼盘数又会相对增多，那房价也是会相对上涨的。