Filipino Kid
2020-12-17T02:37:07+00:00
环球网 2020-12-25 15:09:08
从江南区大街小巷里的抱怨声来判断，现在不是在韩国首都首尔买房的好时机。30岁的李住在首尔南部这个繁华地区里一间出租工作室里。他说道：“找房子简直是一场噩梦。我在考虑买什么楼，在哪里买，可是，一个月后房价上涨了20%。”虽然他在一家大企业里有一份不错的工作，正计划和女朋友一起买房，但他担心现在得继续租房住了。“政府说会打击富人，但实际上他们正在打击中产阶级。”
近几个月来，这样的抱怨变得越来越多。大首尔地区聚焦了韩国一半的人口，也聚焦了大部分有吸引力的企业、高校和娱乐场所。有想法的人几乎都会想搬到首尔来住，但是搬过来的成本很高。据韩国官方统计，首尔的住房价格在过去三年里上涨了大约40%；KB Kookmin银行的分析显示，在此期间，公寓价格上涨了52%。房价上涨在很大程度上是由对江南区等热门地区稀缺优质公寓的需求推动的。
韩国政府认为这是一种投机泡沫，在过去三年里推出了大约24项政策来给市场降温。2019年12月，韩国政府禁止对价值超过15亿韩元(约合130万美元)的房产发放抵押贷款，这一价格大约相当于江南区一套中型公寓的价格。它还将价值超过9亿韩元的公寓的最高贷款率从40%降低到20%。在7月，韩国政府宣布计划提高对豪华宅和多处房产的所有者征收房产税，并对短期持有的房屋销售征收资本利得税。然而，政策的总体效果引发了混乱，适得其反。像李这样房地产市场时有刚需的年轻人，尤其对政客未能兑现买房承诺感到不满。
这个问题的一个原因在于，韩国政府为市场降温的举措被央行的货币宽松政策所抵消。为了缓解新冠疫情对经济的影响，韩国银行下调利率，鼓励韩国人蜂拥进入房地产行业。与此同时，征税的提案激怒了现有投资者，可能会限制市场供给。同时，通过建造更多高质量住房来缓解高质量住房数量短缺的举措一直进展缓慢。因此，房价一直在继续上涨。
韩国政府的抵押贷款上限政策打击了首次购房者，尤其是那些希望在富裕地区购房的人。韩国发展研究所的Song In-ho表示，韩国政府声称要帮助真正买公寓住的人，惩罚“投机者”，但阻止后者的政策也伤害了前者。
图片
英国《经济学人》截图
租赁市场的特殊性加剧了这种不满。在首尔，五分之二的人买了房；其余的人都是租房住。由于韩国人倾向于将大部分储蓄投资房地产，五分之四的房东是私人房东，而不是租房企业或公共机构，相比之下，日本的这一比例为三分之二，英国略高于一半。
大约有一半的租约是基于一种独特的租房方式，称为jeonse，或“关键资金”。根据这种合同，租客需向房东支付购房价格60%至80%的押金，能住两年，不用交房租。这些存款让房东有资金买更多的房子。可是，对于没有积蓄的人来说，即使他们租房，也很难找到能交得房租的地方。从房价与收入的比来看，首尔似乎比伦敦或香港等城市要便宜，但它并没有看上去那么便宜。
另外还有一些的困难。韩国的家庭债务很高，此前一直在迅速增长。韩国央行货币政策委员会前成员，现就职于首尔延世大学的Hahm Joon-ho认为，“整个经济里，房地产市场比重过大。如果房价突然下跌，经济将变得非常糟糕。”
因此，在短期内，韩国政府无法压低价格或许不是坏事。没有人希望在经济由疫情放缓之际，房价会突然暴跌。疫情对经济的影响可能会减少家庭收入，可能会推迟经济复苏。这是因为人们会削减支出以偿还贷款——尽管减息应该会起到一定的缓解作用。
不过，从长期来看，还是要解决房价承受力的问题。Hahm表示，在降低房价方面，增加房屋供给量可能比复杂的政策干预更有效。现在以及将来，首尔仍吸引人，而人们对房屋的要求也将一如既往的挑剔。“越来越多的人想住在高质量公寓里。首尔的房屋还不够，所以我们要建更多公寓。”
(编译：梁媛 编辑：王旭泉)
从江南区大街小巷里的抱怨声来判断，现在不是在韩国首都首尔买房的好时机。30岁的李住在首尔南部这个繁华地区里一间出租工作室里。他说道：“找房子简直是一场噩梦。我在考虑买什么楼，在哪里买，可是，一个月后房价上涨了20%。”虽然他在一家大企业里有一份不错的工作，正计划和女朋友一起买房，但他担心现在得继续租房住了。“政府说会打击富人，但实际上他们正在打击中产阶级。”
近几个月来，这样的抱怨变得越来越多。大首尔地区聚焦了韩国一半的人口，也聚焦了大部分有吸引力的企业、高校和娱乐场所。有想法的人几乎都会想搬到首尔来住，但是搬过来的成本很高。据韩国官方统计，首尔的住房价格在过去三年里上涨了大约40%；KB Kookmin银行的分析显示，在此期间，公寓价格上涨了52%。房价上涨在很大程度上是由对江南区等热门地区稀缺优质公寓的需求推动的。
韩国政府认为这是一种投机泡沫，在过去三年里推出了大约24项政策来给市场降温。2019年12月，韩国政府禁止对价值超过15亿韩元(约合130万美元)的房产发放抵押贷款，这一价格大约相当于江南区一套中型公寓的价格。它还将价值超过9亿韩元的公寓的最高贷款率从40%降低到20%。在7月，韩国政府宣布计划提高对豪华宅和多处房产的所有者征收房产税，并对短期持有的房屋销售征收资本利得税。然而，政策的总体效果引发了混乱，适得其反。像李这样房地产市场时有刚需的年轻人，尤其对政客未能兑现买房承诺感到不满。
这个问题的一个原因在于，韩国政府为市场降温的举措被央行的货币宽松政策所抵消。为了缓解新冠疫情对经济的影响，韩国银行下调利率，鼓励韩国人蜂拥进入房地产行业。与此同时，征税的提案激怒了现有投资者，可能会限制市场供给。同时，通过建造更多高质量住房来缓解高质量住房数量短缺的举措一直进展缓慢。因此，房价一直在继续上涨。
韩国政府的抵押贷款上限政策打击了首次购房者，尤其是那些希望在富裕地区购房的人。韩国发展研究所的Song In-ho表示，韩国政府声称要帮助真正买公寓住的人，惩罚“投机者”，但阻止后者的政策也伤害了前者。
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英国《经济学人》截图
租赁市场的特殊性加剧了这种不满。在首尔，五分之二的人买了房；其余的人都是租房住。由于韩国人倾向于将大部分储蓄投资房地产，五分之四的房东是私人房东，而不是租房企业或公共机构，相比之下，日本的这一比例为三分之二，英国略高于一半。
大约有一半的租约是基于一种独特的租房方式，称为jeonse，或“关键资金”。根据这种合同，租客需向房东支付购房价格60%至80%的押金，能住两年，不用交房租。这些存款让房东有资金买更多的房子。可是，对于没有积蓄的人来说，即使他们租房，也很难找到能交得房租的地方。从房价与收入的比来看，首尔似乎比伦敦或香港等城市要便宜，但它并没有看上去那么便宜。
另外还有一些的困难。韩国的家庭债务很高，此前一直在迅速增长。韩国央行货币政策委员会前成员，现就职于首尔延世大学的Hahm Joon-ho认为，“整个经济里，房地产市场比重过大。如果房价突然下跌，经济将变得非常糟糕。”
因此，在短期内，韩国政府无法压低价格或许不是坏事。没有人希望在经济由疫情放缓之际，房价会突然暴跌。疫情对经济的影响可能会减少家庭收入，可能会推迟经济复苏。这是因为人们会削减支出以偿还贷款——尽管减息应该会起到一定的缓解作用。
不过，从长期来看，还是要解决房价承受力的问题。Hahm表示，在降低房价方面，增加房屋供给量可能比复杂的政策干预更有效。现在以及将来，首尔仍吸引人，而人们对房屋的要求也将一如既往的挑剔。“越来越多的人想住在高质量公寓里。首尔的房屋还不够，所以我们要建更多公寓。”
(编译：梁媛 编辑：王旭泉)