一线城市，定位吃租，选择一室还是伪二室比较好？

如题，
准备如个学位房，近深圳福田某工作核心区步行10min左右。

目前有两个选择，一个选择是35-+的纯一室一厅，
二是45-+，可以魔改，或原本的设计即为二室的小户型，


因为要考虑吃租金(二套，不自住)
想问下哪个户型比较好些？

之前有个90的大户型在出租了，因为是大户型，只能定位家庭租客。