请教下各位老哥贷款买房的交易细节

地点魔都
我是房东卖房，有买家看中房子，谈到交易细节，提到买家需要办银行商贷，首付付给我之后就要去办房产变更登记，只有当房产权利人的名字变成买家后，买家将房子给银行做抵押登记后，银行才会放款。中介的说法是这种操作模式很常见，让我不要担心。

我的几个问题：
1.我只收到了首付，如果变更了权利人，如何保证买家会老老实实去办贷款，办抵押？物权法民法典都规定不动产是以房产登记为准的。对我的保障只有一纸合同吗？

2.所谓的变更登记是否为单纯的变更权利人，还没付清全款能否在变更登记过程中体现？比如把我列为他项权利人注明未付清全款。

第一次不太清楚这其中是否有坑，特来咨询下各位老哥，有经验的或在这个行当混过的还望不吝赐教。