Drainr
2022-03-24T18:52:46+00:00
刚看完书和视频，总结了一些关键点加深印象
房地产的腾飞背景：改革开放提供了房地产发展的温床。
1、承包制：解放了中国五亿农民其中的三亿到了沿海城市。
2、离土离乡的制度：改革开放人们是不能背井离乡出来打工的，现在可以去城市打工。
3、落户制度，在城市打工超过一定年限可以落户
(以上奠定了城市化大发展的基础动力)
4、城市有了土地批租。
5、老百姓拥有了独立产权家庭居住的房子，92年全国推行
6、按揭贷款的产生，按揭贷款是中国房地产产生的重要杠杆。
(这些成为城市房地产的巨大推动力，需求量激增)
7、政府出现了像上海浦东这样的投融资平台(房产商买地，旧城改造)
8、国家成立开发区，千千万万的工业开发区，城市开发区起来带动了经济发展形成了城市化运动的概念。
在以上8个政策的刺激下中国三十年的建房面积呈指数级增长，90年建房面积1000万平方米，2000年建房面积1亿平方米，2010年建房面积10亿平方米，2017年建房面积17亿平方米。
2017年以后中国房地产市场进入了新阶段，出现了十个拐点。
1、人口饱和，十四亿人口已经到达天花板。
2、中国城市化率达到65%，欧美发达国家是75%，因为中国人口结构城市化率也到达天花板
3、目前中国人口老龄化21%，预计2035年会到35%以上，随着死亡率的增高和新增人口的减少，会空出很多房子，对新房达到需求量大幅下降。
4、2021年中国新建房库存6亿平方米，中国老百姓买房闲置率20%，最主要是两套以上买房投资的闲置，中国总房屋400亿平方米，90年以后新建商品房卖出的有300亿平方米，其中有60亿平方米是买来闲置的，如果在房价不大幅度涨价的情况下，也会造成对新建房的需求大幅度萎缩。
5、2020年中国人均住房面积50平方米，从四十年前的人均5平方米到现在的50平方米，也和欧美发达国家的人均住房面积持平，也到达了天花板。
6、年度投资新房从2000年的1亿平方米，2010年的10亿平方米，2017年的17亿平方米，2017年的建设量翻了16倍到达峰值，2020年全世界除中国以外新建住房面积20亿平方米，中国只拥有世界20%的人口却建设了一半的住房。
前三条人口指标老龄化在吐出房子，后三条是人均住房面积，房产积压，建设量都已经到了天花板。
7、中国的土地价格和房产价格二十年翻了16倍，在过去五年涨四倍的背景下房产商都会囤地抄地不怕库存，拼命贷款，以后这种也会大幅减少
8、危旧房改造、城市旧城改造，基础设施建设大规模建设完毕。
9、城市的学校和医院建设也差不多到头了，80年代大学生人均占地10平方米，教育部规定中国大学人均用地50平方米，到今天中国三千多所大学人均占地已经达到50平方米，不再需要扩张。
10、房地产金融、中国房产商负债率达到90%，房地产杠杆从过去的10%一直到今天的90%，已经到达红线，加上一些房产商的爆雷不会再有增长。
房产商在以前时代的风口下进行的高举债、高周转、超级大盘炒地皮造楼盘在今天的市场供需关系下已经行不通了，今后五年十年中国房产开发的运行方式出现五个调整
1、降低房产商负债率，到达70%，欧美是50%以内，香港是40%，中国房产商高高负债是由高地价、高房价、高需求量造成的，未来这三高降下来高负债自然也会降下来。
2、以后买地造房会根据市场供需来开发，不会出现大面积囤地囤房现象。
3、房产商跨界的现象会减少，术业有专攻。
4、中国有独立法人的房产公司大约有9万个，9亿城市居民平均一万人一个。美国500个中国的房产公司比全世界加起来还要多，未来自己注销转行关闭会缩减到一万个。
5、房产商卖房会转变成一半是商品房，另一半是商业性的租赁房，变成商租长租公寓的销售，商租两用会使得房产商负债率下降，因为一旦是租赁，他的租金就可以去发ABS(资产支持证券化)，REITS(房地产信托投资基金)债券一发，资本市场的债券资本就来了覆盖它一半的资本，然后银行贷款造房子，卖房子又产生一半资本，负债也就会均衡。
最后关于房价的预测每年低于GDP增长率，房价是不会跌的，因为房子的折旧率按照2%来算，按照550平方米来算每年还要新建10亿平方米，日后新建房以折旧来平衡。
1、房地产是中国的支柱产业，占GDP10%，必须要稳定。
2、房地产是民生产业，中国老百姓的财富60%都是房产，也必须要稳定。
3、房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，崩盘对金融产业会有很大影响。
4、房地产是大量供应链上的工业企业的火车头，可以带动几十种工业的销售。
房地产的腾飞背景：改革开放提供了房地产发展的温床。
1、承包制：解放了中国五亿农民其中的三亿到了沿海城市。
2、离土离乡的制度：改革开放人们是不能背井离乡出来打工的，现在可以去城市打工。
3、落户制度，在城市打工超过一定年限可以落户
(以上奠定了城市化大发展的基础动力)
4、城市有了土地批租。
5、老百姓拥有了独立产权家庭居住的房子，92年全国推行
6、按揭贷款的产生，按揭贷款是中国房地产产生的重要杠杆。
(这些成为城市房地产的巨大推动力，需求量激增)
7、政府出现了像上海浦东这样的投融资平台(房产商买地，旧城改造)
8、国家成立开发区，千千万万的工业开发区，城市开发区起来带动了经济发展形成了城市化运动的概念。
在以上8个政策的刺激下中国三十年的建房面积呈指数级增长，90年建房面积1000万平方米，2000年建房面积1亿平方米，2010年建房面积10亿平方米，2017年建房面积17亿平方米。
2017年以后中国房地产市场进入了新阶段，出现了十个拐点。
1、人口饱和，十四亿人口已经到达天花板。
2、中国城市化率达到65%，欧美发达国家是75%，因为中国人口结构城市化率也到达天花板
3、目前中国人口老龄化21%，预计2035年会到35%以上，随着死亡率的增高和新增人口的减少，会空出很多房子，对新房达到需求量大幅下降。
4、2021年中国新建房库存6亿平方米，中国老百姓买房闲置率20%，最主要是两套以上买房投资的闲置，中国总房屋400亿平方米，90年以后新建商品房卖出的有300亿平方米，其中有60亿平方米是买来闲置的，如果在房价不大幅度涨价的情况下，也会造成对新建房的需求大幅度萎缩。
5、2020年中国人均住房面积50平方米，从四十年前的人均5平方米到现在的50平方米，也和欧美发达国家的人均住房面积持平，也到达了天花板。
6、年度投资新房从2000年的1亿平方米，2010年的10亿平方米，2017年的17亿平方米，2017年的建设量翻了16倍到达峰值，2020年全世界除中国以外新建住房面积20亿平方米，中国只拥有世界20%的人口却建设了一半的住房。
前三条人口指标老龄化在吐出房子，后三条是人均住房面积，房产积压，建设量都已经到了天花板。
7、中国的土地价格和房产价格二十年翻了16倍，在过去五年涨四倍的背景下房产商都会囤地抄地不怕库存，拼命贷款，以后这种也会大幅减少
8、危旧房改造、城市旧城改造，基础设施建设大规模建设完毕。
9、城市的学校和医院建设也差不多到头了，80年代大学生人均占地10平方米，教育部规定中国大学人均用地50平方米，到今天中国三千多所大学人均占地已经达到50平方米，不再需要扩张。
10、房地产金融、中国房产商负债率达到90%，房地产杠杆从过去的10%一直到今天的90%，已经到达红线，加上一些房产商的爆雷不会再有增长。
房产商在以前时代的风口下进行的高举债、高周转、超级大盘炒地皮造楼盘在今天的市场供需关系下已经行不通了，今后五年十年中国房产开发的运行方式出现五个调整
1、降低房产商负债率，到达70%，欧美是50%以内，香港是40%，中国房产商高高负债是由高地价、高房价、高需求量造成的，未来这三高降下来高负债自然也会降下来。
2、以后买地造房会根据市场供需来开发，不会出现大面积囤地囤房现象。
3、房产商跨界的现象会减少，术业有专攻。
4、中国有独立法人的房产公司大约有9万个，9亿城市居民平均一万人一个。美国500个中国的房产公司比全世界加起来还要多，未来自己注销转行关闭会缩减到一万个。
5、房产商卖房会转变成一半是商品房，另一半是商业性的租赁房，变成商租长租公寓的销售，商租两用会使得房产商负债率下降，因为一旦是租赁，他的租金就可以去发ABS(资产支持证券化)，REITS(房地产信托投资基金)债券一发，资本市场的债券资本就来了覆盖它一半的资本，然后银行贷款造房子，卖房子又产生一半资本，负债也就会均衡。
最后关于房价的预测每年低于GDP增长率，房价是不会跌的，因为房子的折旧率按照2%来算，按照550平方米来算每年还要新建10亿平方米，日后新建房以折旧来平衡。
1、房地产是中国的支柱产业，占GDP10%，必须要稳定。
2、房地产是民生产业，中国老百姓的财富60%都是房产，也必须要稳定。
3、房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，崩盘对金融产业会有很大影响。
4、房地产是大量供应链上的工业企业的火车头，可以带动几十种工业的销售。