Chazzer
2020-04-25T17:23:05+00:00
四月三十日证券报说国内要推REITs了，但开始时不包含地产，主要是各类公共服务和基建类有投资成本高，回报周期长，沉淀成本高的特点，所以包装成证券推广到市场，使固定变为流动，减轻地方债压力，优化供给侧结构性改革，加强透明度方便监管等等。
我其实不是很明白具体的操作模式，以及背后的风险与机遇，有木有大手子指点一下？
大致逻辑是让投资人把钱放进去，然后城投可以用这钱还银行债，再把基建服务的流水净利润分配给投资人，应该没理解错吧
reits和城投有啥关系
reits 就是real estate investment trusts，房地产投资信托基金
就是把你的房地产打包，用净租金现金流折现股价，然后上市交易
上市公司的股票价值理论上等于未来所有的股息现金流折价。那商业地产的价值就是租金的现金流折现
原理很简单
房价上升，房租上涨，reits就升值
在中国一直推不出来是因为中国贷款利率高，租金回报率低，商业地产估值太高发reits没有市场基础。
非债务性外壳里的变相“二抵”。
找人接几年盘，分担抗杠杆的压力。
公共服务和基建类的“REITs”的现金流和回报率
怕是惨不忍睹
闻到了一股变相打包ppp的味道
真要支援国家买抗疫国债不好么
对这种完全搞不懂的金融产品，我都是敬而远之的，一不小心都是坑。
这听起来很像美国次贷危机那个引发的东西啊[s:ac:惊]
[quote][pid=418927122,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=27018186]yite3000[/uid] (2020-05-04 05:02):
这听起来很像美国次贷危机那个引发的东西啊[s:ac:惊][/quote]你说对了。
产品的初心逻辑就是风险转移接棒。
吐槽一下，retis就光大嘉宝在做，推出前都被内幕人士入货了
理论上讲，股票流通的意义就在于它能提供分红
那么，扩展一下，只要能提供“分红”，是不是都可以当股票卖？
那么我把一组房产打包，把每年的租金组合起来，按份发给股东，是不是看起来和分红没两样？
这就是reits
还要注意和mbs的区别，mbs是要自有的，reits不一定
[quote][pid=418929493,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=7678889]shichimi[/uid] (2020-05-04 06:24):
理论上讲，股票流通的意义就在于它能提供分红
那么，扩展一下，只要能提供“分红”，是不是都可以当股票卖？
那么我把一组房产打包，把每年的租金组合起来，按份发给股东，是不是看起来和分红没两样？
这就是reits
还要注意和mbs的区别，mbs是要自有的，reits不一定[/quote]很多混基的派息就是这么来的。
说白了产品结构再花里胡哨，
好不好还是看收入旺不旺。
那些举债修完没人用的差资产，
接棒的注定成接盘侠，
把好好的现金替人接盘套进去n年。
Reply to [pid=418918567,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=12427149]科渣[/uid] (2020-05-04 02:25)
虽然你百度了，但是这次我国推进的还真就是基础设施reits，基础资产是公共基础设施产生的现金流，还明确强调不包含住宅和商业地产。
目的是把套在基建里的钱用社融置换出来，没有房地产REITs谁买啊[s:ac:抠鼻]
1. 可以当做是一种收益权转让。
2. 通过基金的形式募资，然后按比例分摊收益，多赚多分、少赚少分，基金份额可以卖掉。
3. 举个例子，比如北京修个核电站要投资100个亿，于是用核电站设计寿命(未来几十年或者上百年)的电费利润折算到现在算一个价格(现金流折现)出来，比方说1000亿，然后按1000亿发一笔基金， 大家(机构+个人)来认购，然后未来的利润(收入-成本)按照认购比例进行分配。
ppp打包抵押证券化，我理解的对嘛，ppp项目风险转嫁到普通投资者[s:ac:呆]
[quote][pid=418927122,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=27018186]yite3000[/uid] (2020-05-04 05:02):
这听起来很像美国次贷危机那个引发的东西啊[s:ac:惊][/quote]就是，但是次贷危机不能算是REITs的锅，是人祸。控制得当，REITs+CDs是很优秀的金融工具。
只要控制好审核和衍生品还是很不错的，给普通人新的理财工具。
上面一直在降杠杆，衍生品基本会卡住，就看审核咋样了，要是把各种地方烂账都算进去[s:ac:喷]
[quote][pid=418929493,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=7678889]shichimi[/uid] (2020-05-04 06:24):
理论上讲，股票流通的意义就在于它能提供分红
那么，扩展一下，只要能提供“分红”，是不是都可以当股票卖？
那么我把一组房产打包，把每年的租金组合起来，按份发给股东，是不是看起来和分红没两样？
这就是reits
还要注意和mbs的区别，mbs是要自有的，reits不一定[/quote]不一样，REITs不光是租金，还会包括房地产开发。按照国外的一些房地产REITs是包括从开发到销售到后期租赁。
国内民间喊了好多年了一直不敢放开，只是有点小试点。真敢放开就真是全民炒房了，现在至少门槛隔开了大部分人...
[quote][pid=418938557,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=90627]kingdogs[/uid] (2020-05-04 08:13):
虽然你百度了，但是这次我国推进的还真就是基础设施reits，基础资产是公共基础设施产生的现金流，还明确强调不包含住宅和商业地产。[/quote]我还用百度？我就是干这个的
中国一直都有私募reits这个品类，我就是做这个行业的
只不过没有可以ipo退出的路径
[quote][pid=418968167,21596484,1]Reply[/pid] Post by [uid=12427149]科渣[/uid] (2020-05-04 10:34):
我还用百度？我就是干这个的
中国一直都有私募reits这个品类，我就是做这个行业的
只不过没有可以ipo退出的路径[/quote]可这次国家推的确实是基建类，和房地产无关[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202005/04/jmQ5-iph8ZbT1kSg0-sg.jpg.medium.jpg[/img]