关于房产置换，第一次买房咨询下意见

家里01年拆迁房，运气好变成学区房了，涨到7w一平，附近非学区房在均价5w，房子很破，就蹭了学校热度

个人感觉估计到顶了，目的改善居住环境同时提升固定资产升值空间，目前在考虑置换一套房(留一套给小孩上学)

由于平时社会关系就这附近，就近看房，有两种选择，一个是马上要开盘的别墅期房，环境好，位置也不算太偏，6w一平，120-200平房型(12层送地下室，34层送顶层)；还有个就是置换类似万科这种公寓房，价位也是6w左右，是现房，升值空间大一点，但体验肯定不如别墅，就是房子新一点，管理完善，交通比别墅方便

首先不知道置换的思路对不对，其次如何选择。没买过房，都是父母的心血(这两个选择都离目前住房5km左右)