LuKas
2021-09-12T12:58:39+00:00
一直都感觉房地产就没有赔钱的
恒大这两年是怎么欠了这么多钱的呢
比如我要盖房，没钱，找银行借了1千万，用借的钱把房子盖了，然后买了房一共买了2千万，还给银行本金利息剩下的就是利润，这个怎么会出现资金链断裂呢？为什么房子会盖了一半停工呢
求各位大佬科普一下
说一点:想一下房地产的意义是干嘛的？
能想明白也就知道恒大现状以及恒大的结果。
摊子铺的太大。你以为是借一千万卖两千万，两千万没卖到时就已经拿去其他的地上去用了，摊子越来越大，财务费用越来越高，遇到波动扛不住了。
买地要钱吧！员工工资要钱吧？工地工人要钱吧？你不会就买一块地吧，正因为没钱才去银行借，借了要还吧？不可能造好一个地方再去买另一块地造房子吧？都是边借边买边造边还再借这样循环，这些同时进行总是有风险的。
因为房地产公司并不是做完一个项目后再做下一个项目。
你认为的商业模式：
从银行贷款->拿地->预售->结款->建设->交房->开始下一个项目
真实的商业模式：
从银行贷款->拿地->预售->账面资金回流，结算贷款利息，总资产提升->贷款->拿地->预售->账面资金回流，结算贷款利息，总资产提升->......->贷款->拿地->预售->账面资金回流，结算贷款利息，总资产提升->交房->......->交房
简单来说就是，利用预付款的和银行贷款的时间差扩大实际经营杠杆，一旦中间有一环断掉了(比如房价下降或者新楼盘销量未达到预期)就全盘崩坏
上了很多杠杆，用来抢地造车足球，三道红线一来，银行收紧贷款，现金流崩了
我虽然也不是很清楚恒大是怎么发展成今天这样的，工科鼠鼠对金融这块不太清楚
但是在你举得这个例子里，资本家是不可能借1kw，去干2kw的工程的，他们会借1kw，去干十个2kw的工程，然后拿预售楼盘的钱，先不还贷款，而是继续去接更多的2kw的工程
一层一层地往上套杠杆[s:ac:汗]
我只想到两种情况，
1，借了1000w，房子盖好，买了2000w，结果银行连本带利一共2500w，亏钱500w
2，借了1000w，但是钱被各种挥霍或者转移到国外，实际盖房的钱只有500w，所以钱不够，停工
求各位大佬科普
恒大货币化棚改之前就应该死了的，结果神之一手救了他
这帮高管，现在就想着怎么掏空恒大给自己输血了，自救是不可能自救了，还钱也是不可能还钱了
债主们看上什么东西你自己拿，别客气[s:ac:偷笑]
[quote][pid=550390778,28523711,1]Reply[/pid] Post by [uid=63417687]akklove[/uid] (2021-09-15 21:11):
买地要钱吧！员工工资要钱吧？工地工人要钱吧？你不会就买一块地吧，正因为没钱才去银行借，借了要还吧？不可能造好一个地方再去买另一块地造房子吧？都是边借边买边造边还再借这样循环，这些同时进行总是有风险的。[/quote]我的意思是借的钱应该包括所有的这些，这1kw买地盖楼人工材料都包括了
Reply to [pid=550391815,28523711,1]Reply[/pid] Post by [uid=61761102]bearTower[/uid] (2021-09-15 21:16)
其实就是预付款总量上和贷款+利息一致，但时间上却只和利息一致，所以扩大生产的过程中净资产增加能够拿到更多的贷款从而进一步扩大经营(知道销售端出现问题，资金回流不利导致现金流断裂
[quote][pid=550390751,28523711,1]Reply[/pid]
Post by [uid=25904266]无处凝眸[/uid] (2021-09-15 21:12):1′0″
1′4″
[/quote]大佬666，我好像懂了点
[quote][pid=550391815,28523711,1]Reply[/pid] Post by [uid=61761102]bearTower[/uid] (2021-09-15 21:16):
我虽然也不是很清楚恒大是怎么发展成今天这样的，工科鼠鼠对金融这块不太清楚
但是在你举得这个例子里，资本家是不可能借1kw，去干2kw的工程的，他们会借1kw，去干十个2kw的工程，然后拿预售楼盘的钱，先不还贷款，而是继续去接更多的2kw的工程
一层一层地往上套杠杆[s:ac:汗][/quote]谢谢大佬，我好像明白点了什么叫杠杆，还有个问题，就是1kw的钱怎么干十个2kw的工程？