Ohyol
2020-05-12T15:49:14+00:00
坐标广东的三线城市。
因交通和生活问题，面前只看好离家不远的附近这个楼盘，但开发商大概要一年后才能网签与确权。这种情况下，签署的转让合同是否有效？如何签署才能保障双方权益？
楼盘情况：楼盘一期开盘3栋，去年开盘，上个月刚刚动工，正在打洞，预计明年夏天取得预售证，届时才可过户、确权。剩个位数的房子未售出，(其中25%是回迁房)。
二期草图预计建10栋，土地回收情况未知。
开发商情况：开发商暂未取得预售证，但去年6月份即已开售，我知道这不合规范，但本地除了华润等大型开发商，有60%~70%楼盘都是这么操作的。。。
面前协商的交易方式：房屋成交价125w，对方已付首期40%即50w，我们协商前期支付给原房东35w后，原房东的购房凭证暂交予我方(或第三方)保管，剩下15w待房屋确权时(开发商取得预售证后)补齐。
听朋友说可以签“债券转让协议”，有没有大大帮忙解释一下这个？
直接去房开询问更名手续 这个是比较稳妥的
因为没有预售证没有网签，那么房子还是出于没有出售的状态，类似情况是可以直接在房开那里更改购买人的信息。
看下房开这边收不收更名费，因为类似这种房子一般会有一次免费更名的机会，如果没有的话就问下更名费多少钱。
[quote][pid=421941214,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=39220339]我的翔不可能这么可爱[/uid] (2020-05-14 23:58):
直接去房开询问更名手续 这个是比较稳妥的[/quote]房开人啥 老哥说详细一点[s:ac:呆]
[quote][pid=421941837,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=61502688]冬知春醒[/uid] (2020-05-15 00:01):
房开人啥 老哥说详细一点[s:ac:呆][/quote]我在楼上编辑了。
[quote][pid=421941214,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=39220339]我的翔不可能这么可爱[/uid] (2020-05-14 23:58):
直接去房开询问更名手续 这个是比较稳妥的
因为没有预售证没有网签，那么房子还是出于没有出售的状态，类似情况是可以直接在房开那里更改购买人的信息。
看下房开这边收不收更名费，因为类似这种房子一般会有一次免费更名的机会，如果没有的话就问下更名费多少钱。[/quote]开发商那边一直称现在无法改名，即便是提出愿意给改名费也不行。[s:ac:愁]
他们说大概要1年后可以网签、确权的时候，才可以改，(他们还有个位数的房子没卖完)。
所以才有了现在如何起草协议的问题。[s:ac:愁]
[quote][pid=421944269,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=42489267]红茶QQ[/uid] (2020-05-15 00:13):
违约金一定要高，
好多人都被房主毁约坑惨了。[/quote]面前谈的是违约金15w，相当于首付的30%，总价的12%。
主要是想知道这种情况下，如何让合同更有效力的，不希望付完35w后，合同变成无效合同，这样的话追回这笔钱也会挺麻烦？
父母因为有点年纪了，不希望他们未来为这事操劳。
[quote][pid=421951612,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=41024041]lety[/uid] (2020-05-15 00:53):
开发商那边一直称现在无法改名，即便是提出愿意给改名费也不行。[s:ac:愁]
他们说大概要1年后可以网签、确权的时候，才可以改，(他们还有个位数的房子没卖完)。
所以才有了现在如何起草协议的问题。[s:ac:愁][/quote]你们那边有点牛逼，一年后才有预售证，现在就敢卖。
这个问题存在于房开本身卖房就是违规的，你这个协议怎么签？做不了公证，如果房东违约了，你的钱很难要回来。万一房开因为资金问题跑路了，变烂尾楼，原房东和房开签的购房协议也没有法律效应。
[quote][pid=421953442,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=39220339]我的翔不可能这么可爱[/uid] (2020-05-15 01:04):
你们那边有点牛逼，一年后才有预售证，现在就敢卖。
这个问题存在于房开本身卖房就是违规的，你这个协议怎么签？做不了公证，如果房东违约了，你的钱很难要回来。万一房开因为资金问题跑路了，变烂尾楼，原房东和房开签的购房协议也没有法律效应。[/quote]他们一年前就开卖了 。。[s:ac:无语]
1.这楼盘有一部分是附近城中村的回迁房，他们一年前已经选好户型了。是不是开发商跑路的风险相对还好？
2.假如开发商那边没问题，这种合同是否有约束力？ 主要是担心，是否会因为出现一些情况，导致与现房东所签合同无效的问题。 或是出现了类似情况，如何追偿的问题。
[quote][pid=421955098,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=41024041]lety[/uid] (2020-05-15 01:15):
他们一年前就开卖了 。。[s:ac:无语]
1.这楼盘有一部分是附近城中村的回迁房，他们一年前已经选好户型了。是不是开发商跑路的风险相对还好？
2.假如开发商那边没问题，这种合同是否有约束力？ 主要是担心，是否会因为出现一些情况，导致与现房东所签合同无效的问题。 或是出现了类似情况，如何追偿的问题。[/quote]1.房开跑路和回迁没有直接关系，本地有一个烂尾楼，就是有一半回迁户，烂尾了5年。
2.这个建议问下律师，我没做过这种情况的单子，我们这边没有这么牛逼的房开[s:ac:喷][s:ac:喷]
太牛逼，建议不买
风险和变数多到你约定个三倍违约金都不一定有用 假定有效
最好的方法还是楼上说的，直接更改购房人信息
[quote][pid=421955848,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=34559027]骗子集中营[/uid] (2020-05-15 01:20):
神奇，你买这种还没交付的二手房图啥？[/quote]二手房本来就是图看得到摸得着，他这种，三无房产，钱多可以当投资。
[quote][pid=421955814,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=38934741]吃饼公子是也[/uid] (2020-05-15 01:20):
太牛逼，建议不买
风险和变数多到你约定个三倍违约金都不一定有用 假定有效
最好的方法还是楼上说的，直接更改购房人信息[/quote]的确，我们和对方都希望能直接到售楼处变更购房人信息。
我们各方咨询过开发商几次，包括另一位该楼盘的业主，他们都称目前无法变更(咨询对象主要为售楼处销售人员，我准备看下能否咨询到开发商的其他部门，但估计机会不大)。
重新和开发商签合同 ，或者不买。
即使签了合同，到时出了问题，你要钱的过程会很艰难
[quote][pid=421955848,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=34559027]骗子集中营[/uid] (2020-05-15 01:20):
神奇，你买这种还没交付的二手房图啥？[/quote]售楼处那边只剩最顶层的房子。
周边近几年开发的楼盘，从价格和位置，都没有相对合适的了。附近的已交付的，二手毛坯房1.25w起步，条件较好的1.4w/平左右，都要贵挺多的。
[quote][pid=421951612,21747425,1]Reply[/pid] Post by [uid=41024041]lety[/uid] (2020-05-15 00:53):
开发商那边一直称现在无法改名，即便是提出愿意给改名费也不行。[s:ac:愁]
他们说大概要1年后可以网签、确权的时候，才可以改，(他们还有个位数的房子没卖完)。
所以才有了现在如何起草协议的问题。[s:ac:愁][/quote]不能改名那还买个屁。
直接买有产权证的不香吗？
没有产权证的，退一万步也得包改合同，不然你钱大概率打水漂。