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2021-09-20T14:11:06+00:00
作为四大一线城市中，唯一一个还没出台二手房指导价的城市，北京已经有内味儿了。
这至少说明两个问题：
第一，北京楼市，仍然是全中国情况最好的，调控最严、最迅速的。
第二，相比过山车式的南方楼市，北京用实力证明，本大爷稳得一批。
那么，现在的北京二手房市场，到底凉到什么程度了？
.01
突然激增的挂牌量
先来看看二手房挂牌量。
根据链家最新数据显示，截至9月22日，北京二手房挂牌量为8.76万套。
什么概念？
对比下前几个月：6月底7.66万套，7月底7.81万套，8月底8.26万套。
短短三个月增加了1万套，尤其是在8月到现在这段时间，挂牌房源突然大增。
这就说明，成交周期在拉长，挂牌的房源没能及时卖出去，8月份风向开始转变。
.02
连续下滑的成交量
再来看看二手房成交量。
根据相关机构统计，8月，北京二手房共网签1.33万套，环比下降19%，成交量连续5个月下降，同比去年同期下降1%。
9月上半月，北京二手房共网签5883套，与8月上半月的7523套相比下滑21.8%，同比去年同期的7620套下降22.8%。
这又说明什么？现在的买家没有疯狂出手，市场的情绪俩字：观望。
.03
降价潮拉开序幕
量在价先，二手房价格自然没那么好看。
从8月70城房价数据来看，北京二手房涨幅从0.7%降至0.4%，涨幅连续2个月收窄。
但实际上，北京二手房降价潮，已经悄悄拉开了序幕。
根据诸葛找房数据显示，仅仅9月22日，北京降价二手房房源就高达1010套，相反涨价的仅有73套，简直就是云泥之别。
而部分板块的代表性楼盘，带来的直观感受可能会更强烈。
朝阳望京：澳洲康都，一套79两房单位，8月3日挂牌868万，今天降至788万，直降80万。
芍药居：芍药居北里，一套98两房单位，5月18日上架报价900万，最新报价860万，降幅达40万。
九龙山：石韵浩庭，一套103两房单位，8月27日以950万挂牌，如今报价910万，同样有40万的降价。
草桥：恋日花都，一套87两房单位，8月22日上架，挂牌666万，目前挂牌价628万，下降38万。
玉泉营：万年花城四期，一套130三房单位，7月19日挂牌990万，两个月后降为968万，降价22万。
总体来看，相比于已经出台二手房指导价的南方城市的“跳水式降价”，北京二手房虽然降价幅度并不算太大，但是目前只是开始，真正的寒冷还没到来。
.04
北京二手房，为何迅速降温？
回答这个问题之前，不妨先回顾这一轮北京二手房的走势：
自2017年317政策起至2019年底，北京二手房阴跌三年。
2020年，疫情突如其来，小阳春被迫延后，在7月份左右开始爆发。
之后，在热门片区、板块，以学区房为首的二手房，开始新一轮上涨。
整体来说，在行情强势反弹的背景下，北京二手房降温主要有三个原因：
1、北京楼市调控趋严。
虽然相比其他城市来说，北京今年的调控比较缓和，但还是一直保持高压在线。例如，打击“学区房”炒作、打击经营贷等资金违规进入楼市、出台多校划片学区政策、打击利用“假离婚”手段违规购房等。
2、学区房炒作者，开始陆续出货。
正因为在各种政策的围剿下，学区房遭到了针对性的打压，并失去了“确定性”，买名校学区房并非一定能读名校，价值大打折扣。所以，在预期遭打击的情况下，前期炒作学区房的买家，不得不降价卖房。
3、二手房贷额度收紧。
这是全国大部分城市的购房者面临的一大难题，北京也不例外。虽然北京房贷利率没有明显变化，但是很多银行都由于二手房贷款额度不足，导致审批时间和放款周期延长，直接影响了二手房买家的热情。
4、地价带动二手房上涨的作用进一步被削弱。
从今年前两轮集中供地的情况来看，北京土拍一轮比一轮严。试点摇号、整体溢价率控制在10%以内、竞现房销售、竞高标......各种条条框框，把土地价格牢牢限死，而且地块供应也多在外围区，既避免了地王产生，也进一步削弱了地价带动二手房上涨的作用。
.05
说几点购房建议
最后，老规矩，说几点购房建议：
一、北京二手房降温还会继续，降幅还会扩大。
对于购房者来说，确实能省越来越多的钱，但务必记住贷款会越来越难，要做好明年才申请到贷款的准备，如果资金够得着，看到合适的房源可以马上入手，但无论如何都要先砍价。
二、买北京二手房，要学会看这轮行情。
那些长时间挂牌的房源、带看次数极少的小区、成交量大幅下滑的区域，最好不要碰。当然，我也不是说行情好的，未来一定能好，但行情差的，未来大概率还是差。
三、不要被大盘蒙蔽双眼。
一般来说，大盘的确在配套上会很完善，但是它有一个死穴：当大量房源集中挂牌，卖房难度会大到让你跪着哭，毕竟买家选择这么多，为啥要买你的第N手房源，难不成你真的会亏本卖？
一天超千套房源降价！二手指导价还没来，北京先跌为敬！ [url]https://c.m.163.com/news/a/GKH4A9A505356RBF.html?spss=newsapp[/url]
这至少说明两个问题：
第一，北京楼市，仍然是全中国情况最好的，调控最严、最迅速的。
第二，相比过山车式的南方楼市，北京用实力证明，本大爷稳得一批。
那么，现在的北京二手房市场，到底凉到什么程度了？
.01
突然激增的挂牌量
先来看看二手房挂牌量。
根据链家最新数据显示，截至9月22日，北京二手房挂牌量为8.76万套。
什么概念？
对比下前几个月：6月底7.66万套，7月底7.81万套，8月底8.26万套。
短短三个月增加了1万套，尤其是在8月到现在这段时间，挂牌房源突然大增。
这就说明，成交周期在拉长，挂牌的房源没能及时卖出去，8月份风向开始转变。
.02
连续下滑的成交量
再来看看二手房成交量。
根据相关机构统计，8月，北京二手房共网签1.33万套，环比下降19%，成交量连续5个月下降，同比去年同期下降1%。
9月上半月，北京二手房共网签5883套，与8月上半月的7523套相比下滑21.8%，同比去年同期的7620套下降22.8%。
这又说明什么？现在的买家没有疯狂出手，市场的情绪俩字：观望。
.03
降价潮拉开序幕
量在价先，二手房价格自然没那么好看。
从8月70城房价数据来看，北京二手房涨幅从0.7%降至0.4%，涨幅连续2个月收窄。
但实际上，北京二手房降价潮，已经悄悄拉开了序幕。
根据诸葛找房数据显示，仅仅9月22日，北京降价二手房房源就高达1010套，相反涨价的仅有73套，简直就是云泥之别。
而部分板块的代表性楼盘，带来的直观感受可能会更强烈。
朝阳望京：澳洲康都，一套79两房单位，8月3日挂牌868万，今天降至788万，直降80万。
芍药居：芍药居北里，一套98两房单位，5月18日上架报价900万，最新报价860万，降幅达40万。
九龙山：石韵浩庭，一套103两房单位，8月27日以950万挂牌，如今报价910万，同样有40万的降价。
草桥：恋日花都，一套87两房单位，8月22日上架，挂牌666万，目前挂牌价628万，下降38万。
玉泉营：万年花城四期，一套130三房单位，7月19日挂牌990万，两个月后降为968万，降价22万。
总体来看，相比于已经出台二手房指导价的南方城市的“跳水式降价”，北京二手房虽然降价幅度并不算太大，但是目前只是开始，真正的寒冷还没到来。
.04
北京二手房，为何迅速降温？
回答这个问题之前，不妨先回顾这一轮北京二手房的走势：
自2017年317政策起至2019年底，北京二手房阴跌三年。
2020年，疫情突如其来，小阳春被迫延后，在7月份左右开始爆发。
之后，在热门片区、板块，以学区房为首的二手房，开始新一轮上涨。
整体来说，在行情强势反弹的背景下，北京二手房降温主要有三个原因：
1、北京楼市调控趋严。
虽然相比其他城市来说，北京今年的调控比较缓和，但还是一直保持高压在线。例如，打击“学区房”炒作、打击经营贷等资金违规进入楼市、出台多校划片学区政策、打击利用“假离婚”手段违规购房等。
2、学区房炒作者，开始陆续出货。
正因为在各种政策的围剿下，学区房遭到了针对性的打压，并失去了“确定性”，买名校学区房并非一定能读名校，价值大打折扣。所以，在预期遭打击的情况下，前期炒作学区房的买家，不得不降价卖房。
3、二手房贷额度收紧。
这是全国大部分城市的购房者面临的一大难题，北京也不例外。虽然北京房贷利率没有明显变化，但是很多银行都由于二手房贷款额度不足，导致审批时间和放款周期延长，直接影响了二手房买家的热情。
4、地价带动二手房上涨的作用进一步被削弱。
从今年前两轮集中供地的情况来看，北京土拍一轮比一轮严。试点摇号、整体溢价率控制在10%以内、竞现房销售、竞高标......各种条条框框，把土地价格牢牢限死，而且地块供应也多在外围区，既避免了地王产生，也进一步削弱了地价带动二手房上涨的作用。
.05
说几点购房建议
最后，老规矩，说几点购房建议：
一、北京二手房降温还会继续，降幅还会扩大。
对于购房者来说，确实能省越来越多的钱，但务必记住贷款会越来越难，要做好明年才申请到贷款的准备，如果资金够得着，看到合适的房源可以马上入手，但无论如何都要先砍价。
二、买北京二手房，要学会看这轮行情。
那些长时间挂牌的房源、带看次数极少的小区、成交量大幅下滑的区域，最好不要碰。当然，我也不是说行情好的，未来一定能好，但行情差的，未来大概率还是差。
三、不要被大盘蒙蔽双眼。
一般来说，大盘的确在配套上会很完善，但是它有一个死穴：当大量房源集中挂牌，卖房难度会大到让你跪着哭，毕竟买家选择这么多，为啥要买你的第N手房源，难不成你真的会亏本卖？
一天超千套房源降价！二手指导价还没来，北京先跌为敬！ [url]https://c.m.163.com/news/a/GKH4A9A505356RBF.html?spss=newsapp[/url]