Rozey
2020-06-24T02:37:37+00:00
先强调，不是房价的顶部，是房价收入比的顶部。就房价而言，由于通胀，长期肯定是上涨的。
给大家复习一下知识点:
房价的主要影响因素有:金融货币因素、人口主要是劳动力人口因素以及政策因素，实际上我认为还有个情绪因素，这个是泡沫段的很大一个影响因素。
金融主要说的是货币发行，钱多了水多了肯定涨，这个大家应该都明白，短期靠金融。
劳动力人口越多，赚钱的人越多，需要房子的人越多，那房价的支撑力度越强，这个也没问题，长期看人口嘛。
中国的话政策影响很大，15-17这轮涨速远远超过以往的上涨主要是降低首付比例降息降准棚改货币化安置出台鼓励买房的政策导致的。如果将来出台一些政策打掉楼市的金融属性，影响当然会很大。就比如很多人认为中国房价高得离谱是因为买得起的有钱人够多，那么出台一些政策不让你持有超过三套或者出台极其高税率的累进税率来杜绝多套房持有，这个影响是毁灭性的。美国的NBA或者棒球橄榄球球星足够有钱但是一般换球队的时候也会卖掉房产再买，就是因为这个税率太高。
最后一点情绪因素——这实际上是所有投机炒作标的最重要的影响因素，当年荷兰郁金香球茎怎么可能值几套房子？因为大家都觉得值，它就值。当年英国南海公司的股票为什么能炒那么高？因为那个时候人们认为它值。情绪形成合力的时候，涨就对了。但是集体癫狂很难长时间持续，所以泡沫基本都会破。
复习结束。
我说几个数据上的事实:
1.中国的货币政策越来越保守了。M2增速越来越低了。今年因为疫情央行适度放水，3-5月的M2同比增速分别是10.1%、11.1%，11.1%，这个真的太保守了，要知道在供给侧改革金融去杠杆之前比如16年，3-5月M2增速是13.4%、12.8%、11.8%。18-19是8%左右。作为对比，美国M2增速一般在4%-10%，19年大概在3%-5%，今年因为疫情，3月M2同比增速11.0%，4月18.0%(历史最高记录)，5月23.1%(新的历史记录)。
2.中国的劳动力人口拐点出现在2012年底，之后劳动力人口数量逐年减少，而且减少的速度在逐年加快。日本劳动力人口拐点跟其楼市泡沫破裂的时间点几乎是重合的。香港劳动力人口拐点还没出现(惊)，预测拐点在2022年。中国人口数量大概在2022-2025年开始负增长。
3.中国城镇化率2019年底达到60.6%。中国的粮食需要自给也不可能完全像美国那样搞大农场模式，因而城镇化率的潜力应该比不上美国。美国1960年城镇化率达到70%，之后花了60年爬到现在的82%。
4.中国人不缺房子。在大量中国人持有多套房的情况下，房屋自有率仍然超过了90%，这意味着过剩很严重。
5.2018年全球主要城市(中国只统计了北上广深港房价收入比排名北上港深排前四，而且远远领先第五名，广也在前十五，要知道中国有不少二线城市甚至是一些三四线和县城的房价收入比是超过广州的。
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以上没有提政策和情绪。但是不缺房子、劳动力人口下降，城镇化率空间不大这三条都指明了一点:未来政策刺激买房基本不可能了，最多是小打小闹，不会有全国性的刺激。而要真出台严厉的政策打掉房产的金融属性，房价必然撑不住。
情绪是我唯一不敢下结论的东西。就我个人的看法而言:老百姓的买房永远赚这个认知的基础是中国三十年的商品房市场，但是这三十年的前十年楼市其实非常惨烈，00-04也不好，之后才慢慢好起来，疯涨在08年四万亿之后的09-11以及之前提的15-17。而形成一致共识也就是在16-17年。一般来说泡沫段的最后冲顶阶段涨速最快曲线最陡峭，但持续时间一般不会长久，股市里管这个叫第五浪冲高浪，也叫疯狗浪。大家可以看看下边这些个图，看看15-17是不是疯狗浪。
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-j2kqK10T3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-jji2K12T3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-khwpKyT3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-kyc0KzT3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-kw6yKzT3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-4cbqKxT3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-4vlyKzT3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-5fidK10T3cSlv-cr.jpg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202006/27/-7Q5-61dcK10T3cSlv-bj.jpg.medium.jpg[/img]
所以说到最后，我怎么总感觉中国房价收入比的历史大顶就在17-18年呢？
大家的看法呢？
给大家复习一下知识点:
房价的主要影响因素有:金融货币因素、人口主要是劳动力人口因素以及政策因素，实际上我认为还有个情绪因素，这个是泡沫段的很大一个影响因素。
金融主要说的是货币发行，钱多了水多了肯定涨，这个大家应该都明白，短期靠金融。
劳动力人口越多，赚钱的人越多，需要房子的人越多，那房价的支撑力度越强，这个也没问题，长期看人口嘛。
中国的话政策影响很大，15-17这轮涨速远远超过以往的上涨主要是降低首付比例降息降准棚改货币化安置出台鼓励买房的政策导致的。如果将来出台一些政策打掉楼市的金融属性，影响当然会很大。就比如很多人认为中国房价高得离谱是因为买得起的有钱人够多，那么出台一些政策不让你持有超过三套或者出台极其高税率的累进税率来杜绝多套房持有，这个影响是毁灭性的。美国的NBA或者棒球橄榄球球星足够有钱但是一般换球队的时候也会卖掉房产再买，就是因为这个税率太高。
最后一点情绪因素——这实际上是所有投机炒作标的最重要的影响因素，当年荷兰郁金香球茎怎么可能值几套房子？因为大家都觉得值，它就值。当年英国南海公司的股票为什么能炒那么高？因为那个时候人们认为它值。情绪形成合力的时候，涨就对了。但是集体癫狂很难长时间持续，所以泡沫基本都会破。
复习结束。
我说几个数据上的事实:
1.中国的货币政策越来越保守了。M2增速越来越低了。今年因为疫情央行适度放水，3-5月的M2同比增速分别是10.1%、11.1%，11.1%，这个真的太保守了，要知道在供给侧改革金融去杠杆之前比如16年，3-5月M2增速是13.4%、12.8%、11.8%。18-19是8%左右。作为对比，美国M2增速一般在4%-10%，19年大概在3%-5%，今年因为疫情，3月M2同比增速11.0%，4月18.0%(历史最高记录)，5月23.1%(新的历史记录)。
2.中国的劳动力人口拐点出现在2012年底，之后劳动力人口数量逐年减少，而且减少的速度在逐年加快。日本劳动力人口拐点跟其楼市泡沫破裂的时间点几乎是重合的。香港劳动力人口拐点还没出现(惊)，预测拐点在2022年。中国人口数量大概在2022-2025年开始负增长。
3.中国城镇化率2019年底达到60.6%。中国的粮食需要自给也不可能完全像美国那样搞大农场模式，因而城镇化率的潜力应该比不上美国。美国1960年城镇化率达到70%，之后花了60年爬到现在的82%。
4.中国人不缺房子。在大量中国人持有多套房的情况下，房屋自有率仍然超过了90%，这意味着过剩很严重。
5.2018年全球主要城市(中国只统计了北上广深港房价收入比排名北上港深排前四，而且远远领先第五名，广也在前十五，要知道中国有不少二线城市甚至是一些三四线和县城的房价收入比是超过广州的。
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以上没有提政策和情绪。但是不缺房子、劳动力人口下降，城镇化率空间不大这三条都指明了一点:未来政策刺激买房基本不可能了，最多是小打小闹，不会有全国性的刺激。而要真出台严厉的政策打掉房产的金融属性，房价必然撑不住。
情绪是我唯一不敢下结论的东西。就我个人的看法而言:老百姓的买房永远赚这个认知的基础是中国三十年的商品房市场，但是这三十年的前十年楼市其实非常惨烈，00-04也不好，之后才慢慢好起来，疯涨在08年四万亿之后的09-11以及之前提的15-17。而形成一致共识也就是在16-17年。一般来说泡沫段的最后冲顶阶段涨速最快曲线最陡峭，但持续时间一般不会长久，股市里管这个叫第五浪冲高浪，也叫疯狗浪。大家可以看看下边这些个图，看看15-17是不是疯狗浪。
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所以说到最后，我怎么总感觉中国房价收入比的历史大顶就在17-18年呢？
大家的看法呢？