Royiii
2020-04-13T05:10:59+00:00
豪宅秒光的深圳一片歌舞升平，而另一端写字楼空置率却蹿升到了24%。极度魔幻，却偏似那么合理。疫情冲击下，深圳奏起了房市的冰与火之歌。
故事从GDP说起周五发布的一季度经济数据确实不好，从总量的角度说，创了1992有数据以来的最差：
拆分主要项目看：
一季度GDP同比下降6.8%，wind预期下降4.63%；
3月工业增加值同比下降1.1%，wind预期下降5.22%；
3月固定资产投资同比下降16.1%，wind预期下降13.69%；
3月社会零售品销售总额同比下降15.8%，wind预期下降6.61%
一句话总结：供给端恢复快，需求端还是不行——需求不振。
1、工业方面，工业增加值超预期的好，显示出供给端的工业生产恢复是十分好，生产端的复工情况不错，应该有2月份订单积压的影响。
2、投资方面，基建和房产都还不错，3月的投资收窄了8.4%(相比于1-2月)，地产最好，基建次之，制造业投资还是拖后腿。要继续观察后续的大基建政策(政治局会议已经提到了)。
3、消费方面，正如任泽平所说，当前的主要矛盾是人民群众疫情之后强烈的报复性消费需求，和口袋里没钱的矛盾，所以3月份社零恢复情况远不如工业生产。
4、城镇失业率，5.6%。
5、通胀4.9。
综合一季度的数据来看，后续政策发力方向应该围绕需求端，说具体点就是要保就业、提振内需。
在这个背景下，周五盘后披露了4月政治局会议纪要，内容引导了两大政策预期，财政政策更加积极有为，货币政策要运用好降准、降息、再贷款等手段，进一步降低企业融资成本。总体用词是积极扩大国内需求，以及确保完成决战脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会。
以及，继续强调房子是用来住的、不是用来炒的。今儿咱着重聊的就是房子的事儿。
逐利的资本政治局会议的用词非常有趣：罕见的主动提了降准、降息等具体的货币政策，说明货币宽松已成定局。水来了，怕淹到其他地方，赶紧补句“房住不炒”。
“稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。”+“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
官方的表述其实透露了政策制定者的无奈和担心，在疫情对国内外需求的冲击下，必须维持宽松的货币环境，为企业创造更好的现金流保就业、保生产，所以水会更多，而且想方设法的便宜。路子没有错，但是放水的问题永远是受益结构的严重失衡，最大的问题仍然是流向房市。
从经济学原理看，货币政策引导下的低利率环境基本会导致通胀(经济刺激不起来甚至是滞胀)，为了货币不贬值，黄金和房地产当然是最佳的选择。
另外一个关键的部分是资本，从逐利的角度出发，交易行为会数倍放大这个逻辑。低利率环境下融资成本低，大概率投资房产(尤其是核心地产)收益率会高于融资成本(历史经验很明显)。这会诱发大量的低成本资金去购买，而不是支持实体经济生产，进而推高资产价格，进一步拉高资产的回报率，更多的资本进来逐利，正向循环，泡沫开始形成。
最近深圳的房子就是很多企业买的。企业的资金最便宜而且量最大，伙同头部的投资人先知先觉，炒热市场后其他投资者抱着后知后觉的逻辑进场，然后价格开始爆拉(其实很像股票里的机构投资者、牛散、散户)。
在美国，过去的几年在发生同样的事情，只不过是股票。
冰火中的深圳报复性消费没来，报复性买房先来了。以深圳这个地少、供给少、需求多、落户容易的一线核心城市来说，3月份房价上涨明显，南山区二手房的均价已经涨至10万/平，福田区的均价也涨到了8万/平，几乎是短时间内暴涨了2万/平。更夸张的是豪宅，太子湾4000万豪宅秒光，万科星城公寓7分钟秒光。再如最近颇受关注的润府4期，其验资要求已经到了500万，传说甚至有上海、北京的土豪都要来打新。
而500万，对普通人什么概念？如果存银行大额存单，一年有4%收益，就是坐收20万利息。而深圳2019年人均工资不过1万出头，全年收入不过13万。
解释下，深圳新房有限价，所以开盘价往往和周围二手盘价格倒挂，比如现在润府1、2、3期在售的小户型(100平以下)挂牌价均在16万以上，而如果到时候开盘价在10-12万区间，那么摇号中了就是30%以上的收益。上海也有这个现象，但是户口比深圳难搞多了。
但是，深圳年后的租房市场并不红火，原本13000能租出去的房子，年后挂牌10000都租不出去。这也非常好理解，连平安不动产，都要开始裁员了(传言要裁50%)，说明企业真的不好过，说明居民实在是难，口袋确实没钱。安居客数据显示，深圳一室租金已经从1月高点的2300下降到4月的1932，跌幅16%，两室租金从1月高点4798降到4月的4477，跌幅6.7%。逐渐冰冷的租房市场，似乎也显示着深漂的离开以及就业市场的冷淡，如果人口不再高流入，房价怎么支撑呢?
商业地产方面，数据显示2019年来，深圳写字楼空置率不断攀升，从2019年3月的13.3%，升到2019年12月的20%，最近更是来到了24%。同期的上海写字楼空置率也从16.4%，到19.4%，最近是21%。伴随空置率上升的是商业租金的下降，上海降了0.6%，而深圳降了足足有3%。
冰火几重天，深圳房子的金融属性体现无疑。
房住不炒的无奈1、从住宅、租房和商用的差异行情看，放水情况下资本逐利而行，进一步放大地产的金融属性，房价的泡沫化可能进一步加剧，实际的收入差距可能再一次扩大(除非冻结交易市场)。
2、房价如果再上，会继续压缩家庭的消费，提高企业的成本(而我们放水的初衷实际是想要让居民更多的消费，让企业拿到更便宜的贷款开展生产、研究，提高社会的资本回报率)。
3、反过来如果不放水，企业现金流问题导致的失业会压缩消费，缺现金流套现房子也会对房价造成非常大的冲击，而我们的居民财产里占比最大的正好是房产。
所以，谁能读懂房住不炒的无奈。唯一能解决这个症结的方法也不是没有：来一次科技革命；或者央妈完美的实现精准放水(央妈：我太南了)。
当下歌舞升平美国的股票，我们的房子。
对岸的美帝，3月份跌了30%，失业率飙升，4周有超过2100万的新增失业，截至4月16日，还有超过1200万的持续申领失业金人数。单看经济数据，真是半步危机了。
然后大统领陆续放了不知道多少水。SP500疯狂反弹，再次快速步入技术性牛市。可以长期预见一个“有趣”的美国社会，下层居民拿着失业补贴苟且生活，岌岌可危，而富人们拿着FED的看跌保护期权，一次又一次挽救他们的股票，而且短期看起来，跟着FED走肯定有肉吃，似乎一切仍然是歌舞升平。
现代央妈体系下，不得已的宽松+放水受益严重不均+资本的逐利+资产价格泡沫化，到底能玩到什么时候。
当下歌舞升平就好。
故事从GDP说起周五发布的一季度经济数据确实不好，从总量的角度说，创了1992有数据以来的最差：
拆分主要项目看：
一季度GDP同比下降6.8%，wind预期下降4.63%；
3月工业增加值同比下降1.1%，wind预期下降5.22%；
3月固定资产投资同比下降16.1%，wind预期下降13.69%；
3月社会零售品销售总额同比下降15.8%，wind预期下降6.61%
一句话总结：供给端恢复快，需求端还是不行——需求不振。
1、工业方面，工业增加值超预期的好，显示出供给端的工业生产恢复是十分好，生产端的复工情况不错，应该有2月份订单积压的影响。
2、投资方面，基建和房产都还不错，3月的投资收窄了8.4%(相比于1-2月)，地产最好，基建次之，制造业投资还是拖后腿。要继续观察后续的大基建政策(政治局会议已经提到了)。
3、消费方面，正如任泽平所说，当前的主要矛盾是人民群众疫情之后强烈的报复性消费需求，和口袋里没钱的矛盾，所以3月份社零恢复情况远不如工业生产。
4、城镇失业率，5.6%。
5、通胀4.9。
综合一季度的数据来看，后续政策发力方向应该围绕需求端，说具体点就是要保就业、提振内需。
在这个背景下，周五盘后披露了4月政治局会议纪要，内容引导了两大政策预期，财政政策更加积极有为，货币政策要运用好降准、降息、再贷款等手段，进一步降低企业融资成本。总体用词是积极扩大国内需求，以及确保完成决战脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会。
以及，继续强调房子是用来住的、不是用来炒的。今儿咱着重聊的就是房子的事儿。
逐利的资本政治局会议的用词非常有趣：罕见的主动提了降准、降息等具体的货币政策，说明货币宽松已成定局。水来了，怕淹到其他地方，赶紧补句“房住不炒”。
“稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。”+“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
官方的表述其实透露了政策制定者的无奈和担心，在疫情对国内外需求的冲击下，必须维持宽松的货币环境，为企业创造更好的现金流保就业、保生产，所以水会更多，而且想方设法的便宜。路子没有错，但是放水的问题永远是受益结构的严重失衡，最大的问题仍然是流向房市。
从经济学原理看，货币政策引导下的低利率环境基本会导致通胀(经济刺激不起来甚至是滞胀)，为了货币不贬值，黄金和房地产当然是最佳的选择。
另外一个关键的部分是资本，从逐利的角度出发，交易行为会数倍放大这个逻辑。低利率环境下融资成本低，大概率投资房产(尤其是核心地产)收益率会高于融资成本(历史经验很明显)。这会诱发大量的低成本资金去购买，而不是支持实体经济生产，进而推高资产价格，进一步拉高资产的回报率，更多的资本进来逐利，正向循环，泡沫开始形成。
最近深圳的房子就是很多企业买的。企业的资金最便宜而且量最大，伙同头部的投资人先知先觉，炒热市场后其他投资者抱着后知后觉的逻辑进场，然后价格开始爆拉(其实很像股票里的机构投资者、牛散、散户)。
在美国，过去的几年在发生同样的事情，只不过是股票。
冰火中的深圳报复性消费没来，报复性买房先来了。以深圳这个地少、供给少、需求多、落户容易的一线核心城市来说，3月份房价上涨明显，南山区二手房的均价已经涨至10万/平，福田区的均价也涨到了8万/平，几乎是短时间内暴涨了2万/平。更夸张的是豪宅，太子湾4000万豪宅秒光，万科星城公寓7分钟秒光。再如最近颇受关注的润府4期，其验资要求已经到了500万，传说甚至有上海、北京的土豪都要来打新。
而500万，对普通人什么概念？如果存银行大额存单，一年有4%收益，就是坐收20万利息。而深圳2019年人均工资不过1万出头，全年收入不过13万。
解释下，深圳新房有限价，所以开盘价往往和周围二手盘价格倒挂，比如现在润府1、2、3期在售的小户型(100平以下)挂牌价均在16万以上，而如果到时候开盘价在10-12万区间，那么摇号中了就是30%以上的收益。上海也有这个现象，但是户口比深圳难搞多了。
但是，深圳年后的租房市场并不红火，原本13000能租出去的房子，年后挂牌10000都租不出去。这也非常好理解，连平安不动产，都要开始裁员了(传言要裁50%)，说明企业真的不好过，说明居民实在是难，口袋确实没钱。安居客数据显示，深圳一室租金已经从1月高点的2300下降到4月的1932，跌幅16%，两室租金从1月高点4798降到4月的4477，跌幅6.7%。逐渐冰冷的租房市场，似乎也显示着深漂的离开以及就业市场的冷淡，如果人口不再高流入，房价怎么支撑呢?
商业地产方面，数据显示2019年来，深圳写字楼空置率不断攀升，从2019年3月的13.3%，升到2019年12月的20%，最近更是来到了24%。同期的上海写字楼空置率也从16.4%，到19.4%，最近是21%。伴随空置率上升的是商业租金的下降，上海降了0.6%，而深圳降了足足有3%。
冰火几重天，深圳房子的金融属性体现无疑。
房住不炒的无奈1、从住宅、租房和商用的差异行情看，放水情况下资本逐利而行，进一步放大地产的金融属性，房价的泡沫化可能进一步加剧，实际的收入差距可能再一次扩大(除非冻结交易市场)。
2、房价如果再上，会继续压缩家庭的消费，提高企业的成本(而我们放水的初衷实际是想要让居民更多的消费，让企业拿到更便宜的贷款开展生产、研究，提高社会的资本回报率)。
3、反过来如果不放水，企业现金流问题导致的失业会压缩消费，缺现金流套现房子也会对房价造成非常大的冲击，而我们的居民财产里占比最大的正好是房产。
所以，谁能读懂房住不炒的无奈。唯一能解决这个症结的方法也不是没有：来一次科技革命；或者央妈完美的实现精准放水(央妈：我太南了)。
当下歌舞升平美国的股票，我们的房子。
对岸的美帝，3月份跌了30%，失业率飙升，4周有超过2100万的新增失业，截至4月16日，还有超过1200万的持续申领失业金人数。单看经济数据，真是半步危机了。
然后大统领陆续放了不知道多少水。SP500疯狂反弹，再次快速步入技术性牛市。可以长期预见一个“有趣”的美国社会，下层居民拿着失业补贴苟且生活，岌岌可危，而富人们拿着FED的看跌保护期权，一次又一次挽救他们的股票，而且短期看起来，跟着FED走肯定有肉吃，似乎一切仍然是歌舞升平。
现代央妈体系下，不得已的宽松+放水受益严重不均+资本的逐利+资产价格泡沫化，到底能玩到什么时候。
当下歌舞升平就好。