Bosco
2020-04-27T13:06:43+00:00
首先亮明屁股，我一直认为中国房价收入比的历史大顶是17-18年，我是不看好房地产有超额收益的。我加入水区后第一个主题帖就是在告诉年轻人二手房在跌，房住不炒是立竿见影的，我记得当时一二线里还剩苏州西安南昌南宁四个城市的二手房在涨，到今天它们也不再上涨了。
这主要是因为房价收入比过于离谱了，这个排名里，世界房价收入比排名前四是北上港深，而且远远高于其它城市，广州也在前十。其它城市没上榜(国内厦门杭州合肥福州等不少城市房价收入比是高于广州的)是因为只统计了一线城市。
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202004/28/-7Q5-1k0pK29T1kSdw-9s.jpg.medium.jpg[/img]
这说的是估值，估值太贵了。估值越贵，继续上涨需要的资金就会越多，而同样多的资金提升的涨幅也会越小，获利盘越多，恐高的人也会越多，会有聪明人变现。
第二，房价长期是看人口的，这是丝毫不用怀疑的。我们知道中国人口将在2023年左右开始负增长(官方认为2025—2029)，但是我们都知道2025甚至2029才负增长这是不可能的，因为现在中国每年死亡人口是1000万出头，还在快速增加(因为5060后婴儿潮开始离世了，他们那个年代一年出生人口是2000-3000万)，而现在每年出生的人口数是1500万，还在迅速下滑(因为91年开始，每年出生人口迅速从2400万滑落到1600万这个平台，91年之前出生的女性的生育潮即将过去)。
未来人口不乐观，这是长期的利空因素。16-17的暴涨，其实正好叠加的是85-90出生的婴儿潮(出生人口显著高于70-85)开始购房，这跟人口是相当吻合的。东北、西北的房价一言难尽，尤其是东北，涨不起来，就是因为老龄化严重，当年计划生育搞得好导致人口负增长。这是人口。
第三，房住不炒。这四个字是16年12月说的，17年3月北京上海天津厦门合肥这几个城市就开始跌，深圳止涨横盘，随后到18年轮到杭州成都广州等其它主要城市开始下跌，这不是说一说的。有人说为何有些城市涨到了18年？因为棚改货币化安置是18年以后才彻底退出的，这个对不少城市的房价起到了推波助澜的作用，而且后跌的涨的也晚(16年涨的城市里没有广杭成，它们是17年才开始)。这是政策面。
第四，房价短期看金融，一般来说，M2增速高于名义GDP增速时，一二线城市房价上涨，反之则横盘和下跌，中国的M2增速从0809年的20%多已经降到了8%左右，而且政策表述已经改变，不追求GDP增速。央行行长反复强调保持战略定力，不搞大水漫灌，不让老百姓钱变毛，而我们看到，疫情期间，央行坚持不放水(没有降过基准利率，降准也非常克制)，与欧美形成鲜明对比。
[img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202004/28/-7Q5-kkvyK20T3cSsl-fa.jpeg.medium.jpg[/img][img]https://img.nga.178.com/attachments/mon_202004/28/-7Q5-2915K24T3cSsg-dn.jpeg.medium.jpg[/img]
所以我一向认为房价是没有多大的上涨空间的。未来多半是缓涨/横盘/缓跌来消化泡沫。
这是客观上的分析。主观的，房价过于贵影响实体经济，助涨投机影响踏实勤劳做事的，而且容易让年轻人绝望，这对社会风气对国家未来是不好的。而且再速涨容易涨破泡沫引发崩盘，十次危机九次地产，会带来经济危机的，很麻烦，在中美争霸的背景下，暴涨就是风险。
亮完屁股了，再说我标题的观点:深圳是有上涨基础的。
因为房价中期看土地，深圳地方小，供地少，同时吸引人口能力强，是有上涨基础的。今年为了应对疫情，M2增速是抬头的(一季度是10%吧)，而今年名义GDP增速大概是3%，这个差值不小，再叠加非常低利息的经营贷(之前大家讨论很久的)和信用贷(多套几个银行能套出几十上百万来)，年息都在4%左右，这么低的资金成本，三者共振，深圳涨是有理由的，这是符合经济规律的，甚至如果政策面不打压，北上广也可能涨一点。
现在唯一要说的，是这样的上涨该不该打压。我们知道股市里庄家可以凭借资金优势把没有业绩光有概念的破股票炒上天去，可以把有上涨基础的公司拉升到估值高得离谱的地步，这都是符合经济规律的，符合供求关系的。但证券法是严打坐庄和靠资金优势炒作的，当估值离谱时，哪怕是好公司，监管也会做政策打压，前者违法不用说，后者是因为风险太大，打压是为了避免涨的太高泡沫破的时候带来连带风险。
话说到这儿，大家大概明白我想说什么了。如果政策完全不打压，那么今年一线城市和强二线房价是有一定的上涨基础的——但明年就没了，因为明年M2增速会降回8%左右，而中金和世界银行对明年实际GDP增速的预测都是9%左右，那名义GDP增速就得10%以上，高于M2增速，这明显利空房价。疫情会导致企业破产，人员失业，影响买力这事儿你们讨论过了，我就不提了。
所以，今年还有8个月，今年的房价可能会涨，在政策不打压的情况下。我对深圳年初发动行情的朋友是心存敬意的，挺牛逼的。如果政策不打压，真有可能赚不少，就是不知道深圳三年限售，三年后还好不好出货
这主要是因为房价收入比过于离谱了，这个排名里，世界房价收入比排名前四是北上港深，而且远远高于其它城市，广州也在前十。其它城市没上榜(国内厦门杭州合肥福州等不少城市房价收入比是高于广州的)是因为只统计了一线城市。
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这说的是估值，估值太贵了。估值越贵，继续上涨需要的资金就会越多，而同样多的资金提升的涨幅也会越小，获利盘越多，恐高的人也会越多，会有聪明人变现。
第二，房价长期是看人口的，这是丝毫不用怀疑的。我们知道中国人口将在2023年左右开始负增长(官方认为2025—2029)，但是我们都知道2025甚至2029才负增长这是不可能的，因为现在中国每年死亡人口是1000万出头，还在快速增加(因为5060后婴儿潮开始离世了，他们那个年代一年出生人口是2000-3000万)，而现在每年出生的人口数是1500万，还在迅速下滑(因为91年开始，每年出生人口迅速从2400万滑落到1600万这个平台，91年之前出生的女性的生育潮即将过去)。
未来人口不乐观，这是长期的利空因素。16-17的暴涨，其实正好叠加的是85-90出生的婴儿潮(出生人口显著高于70-85)开始购房，这跟人口是相当吻合的。东北、西北的房价一言难尽，尤其是东北，涨不起来，就是因为老龄化严重，当年计划生育搞得好导致人口负增长。这是人口。
第三，房住不炒。这四个字是16年12月说的，17年3月北京上海天津厦门合肥这几个城市就开始跌，深圳止涨横盘，随后到18年轮到杭州成都广州等其它主要城市开始下跌，这不是说一说的。有人说为何有些城市涨到了18年？因为棚改货币化安置是18年以后才彻底退出的，这个对不少城市的房价起到了推波助澜的作用，而且后跌的涨的也晚(16年涨的城市里没有广杭成，它们是17年才开始)。这是政策面。
第四，房价短期看金融，一般来说，M2增速高于名义GDP增速时，一二线城市房价上涨，反之则横盘和下跌，中国的M2增速从0809年的20%多已经降到了8%左右，而且政策表述已经改变，不追求GDP增速。央行行长反复强调保持战略定力，不搞大水漫灌，不让老百姓钱变毛，而我们看到，疫情期间，央行坚持不放水(没有降过基准利率，降准也非常克制)，与欧美形成鲜明对比。
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所以我一向认为房价是没有多大的上涨空间的。未来多半是缓涨/横盘/缓跌来消化泡沫。
这是客观上的分析。主观的，房价过于贵影响实体经济，助涨投机影响踏实勤劳做事的，而且容易让年轻人绝望，这对社会风气对国家未来是不好的。而且再速涨容易涨破泡沫引发崩盘，十次危机九次地产，会带来经济危机的，很麻烦，在中美争霸的背景下，暴涨就是风险。
亮完屁股了，再说我标题的观点:深圳是有上涨基础的。
因为房价中期看土地，深圳地方小，供地少，同时吸引人口能力强，是有上涨基础的。今年为了应对疫情，M2增速是抬头的(一季度是10%吧)，而今年名义GDP增速大概是3%，这个差值不小，再叠加非常低利息的经营贷(之前大家讨论很久的)和信用贷(多套几个银行能套出几十上百万来)，年息都在4%左右，这么低的资金成本，三者共振，深圳涨是有理由的，这是符合经济规律的，甚至如果政策面不打压，北上广也可能涨一点。
现在唯一要说的，是这样的上涨该不该打压。我们知道股市里庄家可以凭借资金优势把没有业绩光有概念的破股票炒上天去，可以把有上涨基础的公司拉升到估值高得离谱的地步，这都是符合经济规律的，符合供求关系的。但证券法是严打坐庄和靠资金优势炒作的，当估值离谱时，哪怕是好公司，监管也会做政策打压，前者违法不用说，后者是因为风险太大，打压是为了避免涨的太高泡沫破的时候带来连带风险。
话说到这儿，大家大概明白我想说什么了。如果政策完全不打压，那么今年一线城市和强二线房价是有一定的上涨基础的——但明年就没了，因为明年M2增速会降回8%左右，而中金和世界银行对明年实际GDP增速的预测都是9%左右，那名义GDP增速就得10%以上，高于M2增速，这明显利空房价。疫情会导致企业破产，人员失业，影响买力这事儿你们讨论过了，我就不提了。
所以，今年还有8个月，今年的房价可能会涨，在政策不打压的情况下。我对深圳年初发动行情的朋友是心存敬意的，挺牛逼的。如果政策不打压，真有可能赚不少，就是不知道深圳三年限售，三年后还好不好出货