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2020-10-02T08:28:14+00:00
作者 | 于晫 编辑 | 张小马
出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室
降价、零首付、首付分期、送车位、送车……严良掰着手指头数了会，而后反问道：“还能用什么招数激活郑州楼市？”
作为郑州近郊南龙湖某项目销售总监，他负责的楼盘拥有近30名销售，虽然楼盘均价降了近千元，但整个9月仅卖出20套房子，“工作日的时候，售楼处静悄悄的，连电话都很少响起来。”
当地业内人士称，郑州整体楼市价格已经跌回四年前，庞大库存压力之下，从业者都在盼暖春来。
“不带头降价”背后
一场闭门会透露的“不带头降价”信息，无意间揭开了郑州楼市真容。
9月17日，河南房地产商会会长闭门会在郑召开。这次会议规格颇高，参会的50多家开发商代表几乎均为公司核心层，包括建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国等本土房企领军人，以及碧桂园、万科等外来房企的城市总。
克而瑞数据统计，与会企业2019年销售额占到河南省的56.4%。其中，建业、正商两家房企的销售额总和占比16.9%。对外披露的会议纪要显示，“大家观点普遍一致，降价促销对整个行业弊大于利。胡葆森、张敬国都在会上表示，不带头降价。”
这一举动引发关于房企组成不降价联盟，操控房价之嫌的争议。
商会相关负责人回应作者称，闭门会是商会多年来例行的中秋联谊会，并无专门讨论降价的议题，参会企业发言中只是提到了降价对市场的影响，会议的初衷是“稳地价、稳房价、稳预期”，商会作为行业组织，并无权利干预企业自身经营行为，所谓“不降价联盟”，也是子虚乌有。
相关负责人进一步澄清道，闭门会传递的内容被外界误解，“我们不希望此举将开发商和消费者摆到对立面上。此次确系编排人员觉悟不高，我们看到舆情后，已向河南省相关主管部门汇报过有关情况。”
一位当地房企知情人士对作者回忆，“闭门会上，有开封市本土开发商抱怨，‘某龙头房企7折卖房，一个月卖了400多套房子，其他小开发商都卖不出去，往后没有活路了。’顺着这个议题，作为本土带头大哥的建业和正商开始表态不带头降价。”
一位开发商高管说，“此次闭门会的市场背景，2019年郑州楼市下行，降价还只是四环外区域的局部情况。今年开始，降价已呈燎原之势，覆盖到郑州所有区域，7月份之后市场愈发困难。”
他判断，郑州市场的整体房价已经跌到2016年10月份的水平，“除北龙湖豪宅区域之外，其他区域楼盘售价甚至够不着房管局的整体备案价。”
“零首付”重出江湖
位于郑州南四环外的南龙湖区域，楼盘均价普遍不足万元，主要承接城市刚需客户，购房门槛很低，乃开发商必争之地。这里的价格战最为惨烈。
“南龙湖在售项目多达31个，大小开发商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龙湖区域的销售负责人告诉作者，区域均价从8000-9000元普遍下跌千元不等。
业内人士表示，“零首付”又称“高评高贷”，开发商利用自身售价与政府备案价的价差，将房子总价评高，从银行贷出全部房款，购房者几乎不用首付即可买房，这背后其实是将三成首付款均摊到按揭月供之中。举例来说，一套100平方米的房子，总价70万元，均价7000元/平米。若按照9000元的备案价贷款，可从银行贷出90万元，如此操作之后，原本20万元的首付款便无需缴纳。
“这种违规销售是在割韭菜根，导致买房完全没有门槛，风险全部转嫁给客户和银行。凡是敢做零首付的开发商都极度缺钱，因为这种做法对品牌伤害很大，开发商为保证利润率，不可避免地减配房屋质量。”上述销售负责人透露。
这其中，尤以本土房企浩创集团的操作最为知名，旗下多个南龙湖项目采用零首付、首付分期等手段售房。对此，浩创并未回复作者的问询。克而瑞统计，该房企2019年销售额为128亿元，排名全国房企第124位。其2020年销售目标为150亿元。
市场寒冬季，客户拥有最大的话语权。作者从多位业内人士处获悉，为了促成交易，渠道经纪人拿到开发商佣金返点后，还可能拿出部分佣金返还客户，再叠加零首付政策，客户在还按揭月供之前，甚至能提前赚点钱。
“打广告几乎没有任何效果，我们楼盘之前花了50多万推广费用，一点动静都没有。”南龙湖某项目销售总监严良对作者表示，今年以来，片区热卖项目一个月最多卖出150多套，最近两个月普遍下降到五六十套左右。
即使降价、零首付、首付分期等手段都用上，南龙湖区域的房子依旧不好卖，多数项目客户只能依赖贝壳、易居、58等渠道分销商引流，一套房子的佣金普遍在3-4万元之间。
一位郑州渠道方人士告诉作者，某TOP20房企住宅项目的高层和洋房均价低至7000元左右，最近两个月成交量只有二三十套，现在不仅首付分期3年，还大幅将渠道佣金提高至5万元，这么算来，佣金点位高达7%，“这几乎是公寓项目才敢给的促销政策，开发商完全没有利润可言了。”
拍下南龙湖地王的龙湖、雅居乐、正商三家房企更为头疼。
2018年1月，郑州市场正值高点，这三家房企拿地的楼面价在6100元-7500元/平米之间，市场预测项目盈亏平衡点是均价1.2万/平米以上。眼
出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室
降价、零首付、首付分期、送车位、送车……严良掰着手指头数了会，而后反问道：“还能用什么招数激活郑州楼市？”
作为郑州近郊南龙湖某项目销售总监，他负责的楼盘拥有近30名销售，虽然楼盘均价降了近千元，但整个9月仅卖出20套房子，“工作日的时候，售楼处静悄悄的，连电话都很少响起来。”
当地业内人士称，郑州整体楼市价格已经跌回四年前，庞大库存压力之下，从业者都在盼暖春来。
“不带头降价”背后
一场闭门会透露的“不带头降价”信息，无意间揭开了郑州楼市真容。
9月17日，河南房地产商会会长闭门会在郑召开。这次会议规格颇高，参会的50多家开发商代表几乎均为公司核心层，包括建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国等本土房企领军人，以及碧桂园、万科等外来房企的城市总。
克而瑞数据统计，与会企业2019年销售额占到河南省的56.4%。其中，建业、正商两家房企的销售额总和占比16.9%。对外披露的会议纪要显示，“大家观点普遍一致，降价促销对整个行业弊大于利。胡葆森、张敬国都在会上表示，不带头降价。”
这一举动引发关于房企组成不降价联盟，操控房价之嫌的争议。
商会相关负责人回应作者称，闭门会是商会多年来例行的中秋联谊会，并无专门讨论降价的议题，参会企业发言中只是提到了降价对市场的影响，会议的初衷是“稳地价、稳房价、稳预期”，商会作为行业组织，并无权利干预企业自身经营行为，所谓“不降价联盟”，也是子虚乌有。
相关负责人进一步澄清道，闭门会传递的内容被外界误解，“我们不希望此举将开发商和消费者摆到对立面上。此次确系编排人员觉悟不高，我们看到舆情后，已向河南省相关主管部门汇报过有关情况。”
一位当地房企知情人士对作者回忆，“闭门会上，有开封市本土开发商抱怨，‘某龙头房企7折卖房，一个月卖了400多套房子，其他小开发商都卖不出去，往后没有活路了。’顺着这个议题，作为本土带头大哥的建业和正商开始表态不带头降价。”
一位开发商高管说，“此次闭门会的市场背景，2019年郑州楼市下行，降价还只是四环外区域的局部情况。今年开始，降价已呈燎原之势，覆盖到郑州所有区域，7月份之后市场愈发困难。”
他判断，郑州市场的整体房价已经跌到2016年10月份的水平，“除北龙湖豪宅区域之外，其他区域楼盘售价甚至够不着房管局的整体备案价。”
“零首付”重出江湖
位于郑州南四环外的南龙湖区域，楼盘均价普遍不足万元，主要承接城市刚需客户，购房门槛很低，乃开发商必争之地。这里的价格战最为惨烈。
“南龙湖在售项目多达31个，大小开发商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龙湖区域的销售负责人告诉作者，区域均价从8000-9000元普遍下跌千元不等。
业内人士表示，“零首付”又称“高评高贷”，开发商利用自身售价与政府备案价的价差，将房子总价评高，从银行贷出全部房款，购房者几乎不用首付即可买房，这背后其实是将三成首付款均摊到按揭月供之中。举例来说，一套100平方米的房子，总价70万元，均价7000元/平米。若按照9000元的备案价贷款，可从银行贷出90万元，如此操作之后，原本20万元的首付款便无需缴纳。
“这种违规销售是在割韭菜根，导致买房完全没有门槛，风险全部转嫁给客户和银行。凡是敢做零首付的开发商都极度缺钱，因为这种做法对品牌伤害很大，开发商为保证利润率，不可避免地减配房屋质量。”上述销售负责人透露。
这其中，尤以本土房企浩创集团的操作最为知名，旗下多个南龙湖项目采用零首付、首付分期等手段售房。对此，浩创并未回复作者的问询。克而瑞统计，该房企2019年销售额为128亿元，排名全国房企第124位。其2020年销售目标为150亿元。
市场寒冬季，客户拥有最大的话语权。作者从多位业内人士处获悉，为了促成交易，渠道经纪人拿到开发商佣金返点后，还可能拿出部分佣金返还客户，再叠加零首付政策，客户在还按揭月供之前，甚至能提前赚点钱。
“打广告几乎没有任何效果，我们楼盘之前花了50多万推广费用，一点动静都没有。”南龙湖某项目销售总监严良对作者表示，今年以来，片区热卖项目一个月最多卖出150多套，最近两个月普遍下降到五六十套左右。
即使降价、零首付、首付分期等手段都用上，南龙湖区域的房子依旧不好卖，多数项目客户只能依赖贝壳、易居、58等渠道分销商引流，一套房子的佣金普遍在3-4万元之间。
一位郑州渠道方人士告诉作者，某TOP20房企住宅项目的高层和洋房均价低至7000元左右，最近两个月成交量只有二三十套，现在不仅首付分期3年，还大幅将渠道佣金提高至5万元，这么算来，佣金点位高达7%，“这几乎是公寓项目才敢给的促销政策，开发商完全没有利润可言了。”
拍下南龙湖地王的龙湖、雅居乐、正商三家房企更为头疼。
2018年1月，郑州市场正值高点，这三家房企拿地的楼面价在6100元-7500元/平米之间，市场预测项目盈亏平衡点是均价1.2万/平米以上。眼